中國房地產(chǎn)生死局與破局路！(2)

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2025-09-08 15:40:32 今日頭條

銀行與房地產(chǎn)企業(yè)的兩難困境

銀行作為以盈利為目標、以風險管控為核心的金融機構，“嫌貧濟富”的放貸邏輯并非主觀偏好，而是由其經(jīng)營本質與市場化規(guī)則決定的，這種行為在房地產(chǎn)行業(yè)的不同周期中表現(xiàn)得尤為明顯。

當房地產(chǎn)行業(yè)進入下行周期，房企的經(jīng)營狀況急轉直下，銀行的風險評估體系會立即觸發(fā)“防御機制”，“抽緊貸款”成為必然選擇。此時，房企銷售回款大幅下滑，項目去化率從繁榮期的80%以上降至50%以下，部分項目甚至因資金不足陷入停工，原本作為貸款抵押的土地、在建工程等資產(chǎn)，其估值也隨市場行情下跌而縮水，銀行面臨的“壞賬風險”急劇上升。

出于“控制不良貸款率”的核心考核指標，銀行會迅速調整對房企的信貸策略：在新增貸款方面，大幅壓縮房地產(chǎn)開發(fā)貸額度，2025年1-7月全國房企開發(fā)貸新增額同比下降35%，部分中小銀行甚至直接暫停房地產(chǎn)開發(fā)貸業(yè)務，將信貸資源轉向制造業(yè)、綠色產(chǎn)業(yè)等風險更低的領域；在存量貸款方面，通過要求房企追加抵押資產(chǎn)、提高保證金比例、提前收回部分貸款等方式降低風險敞口。這種“晴天送傘、雨天收傘”的行為，雖符合銀行自身的風險管控邏輯，卻如同“釜底抽薪”，進一步加劇了房企的資金鏈壓力。

中國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展模式，從本質上看是“金融驅動型”模式，金融支持貫穿于房企拿地、開發(fā)、銷售的全流程，堪稱行業(yè)運轉的“命脈”，這種依賴程度遠超其他行業(yè)。

從資金來源結構來看，房企對金融的依賴體現(xiàn)在多個維度：其一，

銀行開發(fā)貸

是房企拿地和項目建設的核心資金來源，占房企總資金的30%左右。其二，預售資金監(jiān)管賬戶本質是購房者按揭貸款的提前歸集，占房企資金的20%。其三，非標融資（信托、私募基金等）是補充資金來源，占比約15%。在銀行開發(fā)貸收緊時，房企會通過信托公司發(fā)行“房地產(chǎn)信托計劃”，或與私募基金合作設立“房地產(chǎn)投資基金”，以更高的利率（通常在8%-12%）獲取資金，這部分融資雖成本較高，但能快速緩解資金壓力。上述三類金融資金合計占比超65%，而制造業(yè)企業(yè)的金融資金占比通常不足30%，可見房地產(chǎn)對金融的依賴之深。

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