王健林父子820億資產(chǎn)縮水并非單一因素所致，而是股權(quán)市值蒸發(fā)、資產(chǎn)處置折價(jià)與債務(wù)壓力傳導(dǎo)的疊加結(jié)果，折射出傳統(tǒng)房企的典型困境。萬(wàn)達(dá)商管因IPO進(jìn)程延遲與經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)承壓，估值從2024年初的2200億縮水至1300億，王健林所持53%股權(quán)對(duì)應(yīng)蒸發(fā)477億。萬(wàn)達(dá)電影股價(jià)一年內(nèi)下跌42%，王思聰持有的1.8%股權(quán)縮水超12億。兩大上市平臺(tái)貢獻(xiàn)了總縮水額的60.9%，成為財(cái)富蒸發(fā)的主要部分。

為緩解現(xiàn)金流壓力，萬(wàn)達(dá)年內(nèi)密集處置19個(gè)文旅項(xiàng)目與37家酒店，合計(jì)回籠資金430億，但折價(jià)率普遍超過(guò)30%。以成都萬(wàn)達(dá)城為例，該項(xiàng)目2023年估值180億，最終以122億轉(zhuǎn)讓給華潤(rùn)，單案折價(jià)58億。此類處置累計(jì)造成約210億的隱性損失，占總縮水額的25.6%。截至2025年6月，萬(wàn)達(dá)有息負(fù)債規(guī)模達(dá)1960億，其中1200億為高息非標(biāo)融資，年息率普遍在8%-12%。僅2024年利息支出就達(dá)187億，疊加蘭州中院1.86億強(qiáng)制執(zhí)行案件的影響，債務(wù)壓力通過(guò)財(cái)務(wù)費(fèi)用與資產(chǎn)減值直接侵蝕凈資產(chǎn)，對(duì)應(yīng)縮水約133億。

資產(chǎn)縮水背后是房地產(chǎn)行業(yè)從增量擴(kuò)張到存量博弈的根本性轉(zhuǎn)折。政策與市場(chǎng)的雙重變革構(gòu)成外部壓力。2024年9月中央政治局會(huì)議提出“嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量”政策后，全國(guó)住宅用地計(jì)劃供應(yīng)量2025年同比下降20%，二線城市降幅達(dá)30%。這直接擊中萬(wàn)達(dá)傳統(tǒng)發(fā)展模式——其2023年新增土地儲(chǔ)備中70%位于二線城市，政策收緊導(dǎo)致12個(gè)擬開工項(xiàng)目停滯，沉淀資金超300億，預(yù)期收益化為烏有。

商業(yè)地產(chǎn)受消費(fèi)復(fù)蘇乏力沖擊更為劇烈。萬(wàn)達(dá)全國(guó)380家萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)中，2024年客流量同比下降11%，租金收繳率從98%降至85%，其中15家位于三四線城市的商場(chǎng)因空置率超40%被迫閉店。這種經(jīng)營(yíng)惡化直接反映在估值上，使萬(wàn)達(dá)商管市盈率從行業(yè)平均15倍跌至8倍。當(dāng)前房企債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)出清加速，盡管萬(wàn)達(dá)未出險(xiǎn)，但投資者對(duì)房企信用風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂加劇，導(dǎo)致其融資成本上升2.3個(gè)百分點(diǎn)，同時(shí)合作方信心動(dòng)搖，年內(nèi)3個(gè)擬合作輕資產(chǎn)項(xiàng)目遭擱置，錯(cuò)失收益約45億。

相較于行業(yè)共性壓力，王健林早年提出的“輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型”戰(zhàn)略執(zhí)行不力，成為資產(chǎn)縮水的內(nèi)生關(guān)鍵。2017年啟動(dòng)的“輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型”本應(yīng)降低萬(wàn)達(dá)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的依賴，但截至2024年，開發(fā)業(yè)務(wù)仍占營(yíng)收的41%。在“嚴(yán)控增量”政策下，這部分業(yè)務(wù)營(yíng)收同比下滑58%，且產(chǎn)生127億存貨跌價(jià)損失。反觀龍湖集團(tuán)，因提前完成重資產(chǎn)剝離，同期資產(chǎn)縮水幅度僅為萬(wàn)達(dá)的1/3。

萬(wàn)達(dá)商管作為轉(zhuǎn)型核心，2024年管理費(fèi)收入僅128億，占營(yíng)收比重不足25%，遠(yuǎn)低于華潤(rùn)萬(wàn)象生活48%的水平。問題根源在于輕資產(chǎn)輸出質(zhì)量不足：其托管的第三方商場(chǎng)平均坪效為1.8元/㎡/天，僅為自營(yíng)項(xiàng)目的60%，導(dǎo)致續(xù)約率從82%降至65%，規(guī)模擴(kuò)張陷入“量增質(zhì)減”的惡性循環(huán)。王思聰主導(dǎo)的電競(jìng)、投資等板塊不僅未能對(duì)沖地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，反而成為“燒錢黑洞”。其控股的香蕉計(jì)劃年內(nèi)虧損擴(kuò)大至9.2億，投資的17家初創(chuàng)企業(yè)中有12家倒閉，累計(jì)減值損失達(dá)23億。這種“主業(yè)承壓、副業(yè)失血”的格局，與萬(wàn)科“聚焦地產(chǎn)+物業(yè)”的穩(wěn)健策略形成鮮明對(duì)比。

資產(chǎn)縮水與債務(wù)壓力形成的“死亡螺旋”，凸顯出傳統(tǒng)房企高杠桿模式的致命缺陷。萬(wàn)達(dá)1960億有息負(fù)債中，短期債務(wù)占比達(dá)42%，而對(duì)應(yīng)可快速變現(xiàn)的資產(chǎn)僅380億。2024年先后出現(xiàn)3次短期債務(wù)集中兌付，被迫通過(guò)質(zhì)押股權(quán)融資110億，導(dǎo)致王健林父子持股比例從67%降至58%，進(jìn)一步放大股權(quán)縮水效應(yīng)。2024年10月，穆迪將萬(wàn)達(dá)長(zhǎng)期信用評(píng)級(jí)從B1下調(diào)至B2，觸發(fā)部分融資協(xié)議中的“交叉保護(hù)條款”，導(dǎo)致520億貸款提前到期。為避免違約，萬(wàn)達(dá)不得不以7折價(jià)格轉(zhuǎn)讓持有的民生銀行股權(quán)，單案損失41億，形成“評(píng)級(jí)下調(diào)—資產(chǎn)賤賣—信用再惡化”的惡性循環(huán)。

為壓降負(fù)債，萬(wàn)達(dá)年內(nèi)削減營(yíng)銷費(fèi)用47%、研發(fā)投入62%，導(dǎo)致新項(xiàng)目去化率從68%降至41%，商業(yè)管理系統(tǒng)升級(jí)停滯。這種“以犧牲未來(lái)?yè)Q生存”的策略，使其在行業(yè)復(fù)蘇期錯(cuò)失先機(jī)——2025年二季度全國(guó)商品房銷售環(huán)比增長(zhǎng)12%，而萬(wàn)達(dá)同期銷售僅增長(zhǎng)3%。

王健林父子的資產(chǎn)縮水，本質(zhì)是房地產(chǎn)舊模式的必然結(jié)局，其教訓(xùn)為行業(yè)轉(zhuǎn)型提供了啟示。輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型不應(yīng)是“口號(hào)式改革”，而需徹底的利益重構(gòu)。龍湖通過(guò)將開發(fā)業(yè)務(wù)注入龍湖集團(tuán)、單獨(dú)拆分龍湖智創(chuàng)生活上市，實(shí)現(xiàn)輕重資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)隔離，2024年資產(chǎn)負(fù)債率降至52%，遠(yuǎn)低于萬(wàn)達(dá)的78%。房企需打破路徑依賴，真正從“開發(fā)商”轉(zhuǎn)向“運(yùn)營(yíng)商”。

在“嚴(yán)控增量”政策下，房企需建立“債務(wù)-資產(chǎn)”匹配機(jī)制。華潤(rùn)置地通過(guò)發(fā)行150億超長(zhǎng)期債券，將債務(wù)期限從平均3.2年延長(zhǎng)至6.8年，有效規(guī)避流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。萬(wàn)達(dá)的教訓(xùn)表明，依賴高息非標(biāo)融資的“飲鴆止渴”式操作，終將付出沉重代價(jià)。隨著行業(yè)進(jìn)入存量時(shí)代，“好房子”與“好服務(wù)”成為核心競(jìng)爭(zhēng)力。萬(wàn)科通過(guò)打造“萬(wàn)物云”服務(wù)生態(tài)，使物業(yè)板塊毛利率達(dá)32%，成為穩(wěn)定收益來(lái)源。而萬(wàn)達(dá)過(guò)度依賴規(guī)模擴(kuò)張，忽視服務(wù)質(zhì)量提升，最終在市場(chǎng)調(diào)整中暴露短板。

820億的財(cái)富蒸發(fā)數(shù)字，既是王健林父子個(gè)人財(cái)富的縮水，更是房地產(chǎn)行業(yè)告別“高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高利潤(rùn)”舊時(shí)代的縮影。當(dāng)住建部明確指出行業(yè)已進(jìn)入“存量提質(zhì)增效”階段，萬(wàn)達(dá)的困局警示所有房企：唯有徹底拋棄規(guī)模崇拜，深耕運(yùn)營(yíng)能力，才能在轉(zhuǎn)型浪潮中存活。