北京二手房迭代：次新房集中入市，中介為賣房改用汽車帶看次新房成市場新寵

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2025-10-31 07:47:01 北京商報

樓市傳統(tǒng)“金九銀十”周期接近尾聲，走訪北京豐臺、朝陽、大興等區(qū)域發(fā)現(xiàn)，多數(shù)房產(chǎn)中介門店的客戶帶看量仍維持在9月的較高水平，部分區(qū)域次新房市場關(guān)注度持續(xù)上升。隨著近一年北京部分區(qū)域新房交付量增加，次新房源供給同步增長，這類房齡較短、戶型更優(yōu)的房源，有效拓寬了購房者的置業(yè)選擇空間。中介機構(gòu)也開始改進服務(wù)，通過優(yōu)化帶看方式、提供暖心物資等舉措，為二手房市場交易活躍提供了有力支持。

在北京多個區(qū)域的二手房中介機構(gòu)，部分區(qū)域正迎來次新房集中入市的態(tài)勢。以大興瀛海片區(qū)為例，隨著周邊新房陸續(xù)交付，部分業(yè)主將房源掛牌出售，補充了一批優(yōu)質(zhì)次新房源。合生me悅小區(qū)于2024年底交付，截至2025年10月，該小區(qū)掛牌房源已近30套。建成于2020年左右的瀛海府小區(qū)，2025年也陸續(xù)有10余套房源掛牌上市。盡管瀛海府小區(qū)樓齡高于合生me悅，但其滿足“滿兩年”條件，可免征增值稅，且戶型設(shè)計與硬件設(shè)施較為新穎，具備顯著市場競爭力。

數(shù)據(jù)顯示，北京二手房掛牌房源中，房齡20年以上的老舊房源占比超五成，而房齡5年以內(nèi)的次新房占比僅1.5%—2%。從整體供應(yīng)結(jié)構(gòu)來看，次新房較為稀缺。北京瀛海、亦莊河西等大亦莊片區(qū)的次新房市場具有典型性。這些次新房中，商品房占比較低，更多是5年限競房解禁后的房源。2018年北京限競房進入供應(yīng)高峰，2021年起陸續(xù)迎來入住，預(yù)計2025—2026年將有近萬套次新房逐步掛牌上市。

與樓齡較高的房源相比，次新房硬件設(shè)施更完善、老化風(fēng)險更低；與新房相比，次新房更具性價比。從房屋保值與流通性來看，5—8年是次新房屬性的關(guān)鍵節(jié)點，不少小業(yè)主為避免房屋因房齡超10年淪為老舊房源，選擇掛牌出售，增加了次新房房源供給。次新房憑借“所見即所得”的現(xiàn)房優(yōu)勢及合理定價策略，有效分流了新房客源，倒逼開發(fā)商加速推貨并優(yōu)化產(chǎn)品力。同時，次新房也成為新房與二手房聯(lián)動的重要紐帶，活躍二手房市場，并為新房市場提供客源置換需求。

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