一夜之間，數(shù)百萬購房者發(fā)現(xiàn)自己的房貸利率比現(xiàn)在新購房者還要高，這種現(xiàn)象被業(yè)內(nèi)稱為“房貸倒掛”，正在引發(fā)一場前所未有的還貸危機(jī)。

最近，一種奇怪的現(xiàn)象在樓市中蔓延：前兩年以高利率貸款買房的業(yè)主，突然發(fā)現(xiàn)自己的房貸利率竟然比新房貸款的利率高出許多。

這一反常的“房貸倒掛”現(xiàn)象，讓眾多在高位買房的業(yè)主陷入焦慮。社交媒體上，“高位接盤者何去何從”的話題閱讀量已突破2億。

01 意外發(fā)現(xiàn)

“我5.88%的利率買的房，現(xiàn)在聽說首套房利率只要3.5%左右，這差距太大了！”北京朝陽區(qū)的李女士在接受采訪時表示，她是在2021年房價(jià)高點(diǎn)時購買的房產(chǎn)。

李女士的遭遇并非個例。數(shù)據(jù)顯示，2021年至2022年期間購房的群體，普遍面臨著5.5%以上的貸款利率。

而當(dāng)前，多個城市的首套房貸款利率已降至3.5%左右，部分城市甚至更低。這意味著早期購房者要比新購房者多支付超過2%的利息。

以貸款100萬元、30年期限計(jì)算，利率差2%意味著總利息支出要多出近50萬元。

02 真實(shí)案例

在上海浦東新區(qū)，軟件工程師張先生向記者展示了他的房貸合同：2021年10月簽約，貸款金額280萬元，利率5.65%，等額本息還款。

“當(dāng)時覺得利率還能接受，畢竟大家都這個水平?！睆埾壬嘈?，“現(xiàn)在同樣的房子，新房貸款利率只有3.8%，我每月要比現(xiàn)在買房的人多還近3000元?！?/p>

張先生的情況代表了大多數(shù)“高位接盤者”的困境：不僅買在了房價(jià)高點(diǎn)，還貸在了利率高點(diǎn)。

更讓他們擔(dān)憂的是，房產(chǎn)價(jià)值也在縮水，張先生所在小區(qū)同樣戶型的成交價(jià)已比他購買時下跌了15%。

03 專家解讀

經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)指出，“房貸倒掛”現(xiàn)象反映了當(dāng)前房地產(chǎn)市場供需關(guān)系的深刻變化。

“為刺激房地產(chǎn)市場，新發(fā)放的貸款利率持續(xù)走低，但存量房貸利率調(diào)整相對滯后，這就形成了利率倒掛的特殊現(xiàn)象?！?/p>

央行數(shù)據(jù)顯示，目前全國存量房貸中，約有65%的貸款發(fā)放于2020年至2022年的利率較高時期。

這部分購房者正面臨著“房價(jià)下跌、利率偏高”的雙重壓力。

04 可行方案

面對這一困境，銀行業(yè)內(nèi)人士提出了幾個解決方案：

提前還款是目前最直接的方式。但需要購房者具備足夠的流動資金，且要考慮提前還款的違約金問題。

商轉(zhuǎn)公也是一個選擇，但公積金貸款額度有限，通常無法覆蓋全部商業(yè)貸款。

住房貸款轉(zhuǎn)按揭在技術(shù)上可行，但實(shí)際操作中多數(shù)銀行并不積極推廣此業(yè)務(wù)。

最受期待的是存量房貸利率調(diào)整。目前已有部分銀行開始對符合條件的客戶提供利率調(diào)整服務(wù)，但覆蓋面仍然有限。

05 銀行態(tài)度

記者以客戶身份咨詢了多家銀行個貸部門。

工商銀行某支行個貸經(jīng)理表示：“我們目前主要根據(jù)客戶信用狀況和還款記錄，對部分優(yōu)質(zhì)客戶提供利率調(diào)整?！?/p>

招商銀行客服回應(yīng)：“對于符合條件的客戶，我們可以提供貸款重組服務(wù)，但需要重新評估抵押物價(jià)值?！?/p>

建設(shè)銀行專業(yè)人士透露：“總行正在研究制定存量房貸利率調(diào)整的細(xì)化方案，預(yù)計(jì)近期會有具體政策出臺。”

不過，多數(shù)銀行對大規(guī)模調(diào)整存量利率持謹(jǐn)慎態(tài)度，擔(dān)心會影響自身利潤。

06 轉(zhuǎn)貸風(fēng)險(xiǎn)

近期，一些貸款中介開始推廣“轉(zhuǎn)貸”業(yè)務(wù)，聲稱可以幫助高利率房貸客戶獲得更低利率。

具體操作是將房貸轉(zhuǎn)為經(jīng)營貸或消費(fèi)貸，但這些操作存在較大風(fēng)險(xiǎn)。

銀保監(jiān)會近期發(fā)布風(fēng)險(xiǎn)提示，明確警告“轉(zhuǎn)貸”操作可能面臨的法律風(fēng)險(xiǎn)。

包括：騙取貸款的法律風(fēng)險(xiǎn)、資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)、個人信息泄露風(fēng)險(xiǎn)等。

北京中銀律師事務(wù)所高級合伙人警告：“通過經(jīng)營貸置換房貸，一旦被銀行發(fā)現(xiàn)用途不符，可能要求提前全額還款?！?/p>

07 官方動向

值得關(guān)注的是，金融監(jiān)管部門已開始注意到這一問題。

央行在最新發(fā)布的《2023年第二季度中國貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》中提出，“支持符合條件的商業(yè)銀行按照市場化、法治化原則，有序調(diào)整存量房貸利率?！?/p>

同時，住建部也在近期座談會上表示，將“指導(dǎo)各地因城施策支持剛性和改善性住房需求”。

業(yè)內(nèi)專家預(yù)計(jì)，存量房貸利率調(diào)整方案可能在三季度末出臺，但具體實(shí)施方式和范圍仍有待觀察。

對于數(shù)百萬“高位接盤者”來說，等待或許是當(dāng)前最明智的選擇。隨著政策信號的釋放，各大銀行正在制定相應(yīng)方案。

在這場前所未有的房貸倒掛危機(jī)中，沒有人知道最終解決方案會是什么，但可以肯定的是，房地產(chǎn)市場正在經(jīng)歷著深刻的變革。