11月19日，北京土地市場(chǎng)呈現(xiàn)出明顯的冷熱分化。位于二環(huán)內(nèi)的東城區(qū)祈年大街地塊，憑借其稀缺區(qū)位優(yōu)勢(shì)，經(jīng)競(jìng)價(jià)后由北京城建以20.28億元成功競(jìng)得，溢價(jià)率4%。相比之下，昌平區(qū)未來(lái)科技城CP01-1703-0002等地塊則由未來(lái)科學(xué)城以12.426億元的底價(jià)收入囊中。

中指研究院土地市場(chǎng)研究負(fù)責(zé)人張凱認(rèn)為，這種現(xiàn)象反映出當(dāng)前市場(chǎng)分化與轉(zhuǎn)型的趨勢(shì)。東城區(qū)祈年大街地塊因其核心區(qū)位和低容積率條件備受關(guān)注。該地塊在正式開(kāi)拍前吸引了中海、北京城建、百年基業(yè)三家企業(yè)報(bào)名。最終，北京城建以20.28億元競(jìng)得此地，溢價(jià)率4%。項(xiàng)目總占地約2.28萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積約2.5萬(wàn)平方米，容積率僅1.1，起始價(jià)19.5億元。地塊鄰近地鐵站，交通便捷，周邊生活配套成熟。

然而，該地塊也存在諸多限制。規(guī)劃條件顯示，項(xiàng)目住宅體量不超過(guò)總規(guī)模的70%，即約1.75萬(wàn)平方米。其中緊鄰歷史文物金臺(tái)書(shū)院的0202地塊限高僅為3.3米，并須遵循傳統(tǒng)四合院形制建設(shè)并實(shí)施“整院售賣(mài)”。其余三個(gè)地塊建筑限高為18米，預(yù)計(jì)將規(guī)劃為6層以下的低密度住宅產(chǎn)品。

克而瑞指出，相比同樣位于東城區(qū)的天壇府項(xiàng)目，這塊新地的位置更佳。天壇府自2021年面市以來(lái)，全盤(pán)住宅銷(xiāo)售額已突破326億元。近五年來(lái)，東城區(qū)僅成交了一宗涉宅用地，即2024年7月由河北鑫界以3.375億元競(jìng)得的金魚(yú)池地塊，但該項(xiàng)目尚未正式入市銷(xiāo)售。

供地文件還提到，2、4號(hào)地塊院落布局應(yīng)與金臺(tái)書(shū)院相呼應(yīng)，避免正南正北向院落與金臺(tái)書(shū)院之間出現(xiàn)大量三角形空間。設(shè)計(jì)方案需維護(hù)中軸線的對(duì)稱(chēng)性和嚴(yán)整性，與城市整體風(fēng)貌相融合。張凱表示，這些約束條件不僅體現(xiàn)了古都風(fēng)貌保護(hù)要求，也對(duì)開(kāi)發(fā)商的文化理解力與產(chǎn)品創(chuàng)新力提出更高挑戰(zhàn)。預(yù)計(jì)本項(xiàng)目未來(lái)售價(jià)可能突破15萬(wàn)元/平方米，其中四合院類(lèi)產(chǎn)品或因稀缺性擁有更高溢價(jià)。

另一方面，昌平區(qū)未來(lái)科技城地塊則以底價(jià)成交。未來(lái)科學(xué)城以底價(jià)12.426億元摘得該地塊，項(xiàng)目土地面積約4.3萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積約8.2萬(wàn)平方米。地塊位于昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)，五環(huán)至六環(huán)之間，鄰近地鐵站，周邊生活配套完善。此次成交地塊包含二類(lèi)居住用地及文化設(shè)施用地。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，昌平區(qū)前9個(gè)月累計(jì)成交新建商品住宅3236套，成交量位居北京各區(qū)首位；同期供應(yīng)3843套房源，供應(yīng)規(guī)模僅次于朝陽(yáng)區(qū)和海淀區(qū)。

張凱認(rèn)為，兩宗地塊一熱一溫的市場(chǎng)反應(yīng)，深刻反映出北京土地市場(chǎng)正在從普漲模式轉(zhuǎn)向價(jià)值深耕模式。核心區(qū)土地依然堅(jiān)挺，但開(kāi)發(fā)邏輯已轉(zhuǎn)向文化與產(chǎn)品力的精細(xì)融合；而近郊地塊則更依賴(lài)實(shí)際供需和運(yùn)營(yíng)能力，考驗(yàn)開(kāi)發(fā)商在成熟板塊中打造差異化競(jìng)爭(zhēng)力的能力。隨著北京城市發(fā)展進(jìn)入存量更新與增量?jī)?yōu)化并重的階段，如何通過(guò)設(shè)計(jì)創(chuàng)新與運(yùn)營(yíng)提升，在保護(hù)與發(fā)展、文化與商業(yè)之間取得平衡，將成為房企未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵考驗(yàn)。