專家解讀近期房地產(chǎn)市場形勢溫和復(fù)蘇與分化并存(2)

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2025-12-06 23:17:43 愛理財?shù)男⌒?/a>

當(dāng)前房地產(chǎn)市場最顯著的變化之一是需求結(jié)構(gòu)的根本性轉(zhuǎn)變。市場正從普遍性的快速增長轉(zhuǎn)向由改善性需求主導(dǎo)的新階段。中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶指出，當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系已發(fā)生改變，存量房規(guī)模較大，剛需普遍通過購買二手房解決居住問題，而新房則轉(zhuǎn)向滿足改善性需求。這一趨勢在成交數(shù)據(jù)中得到了充分驗證：2025年1至7月，重點30城120至144平方米戶型成交占比升至30%。在北京，120平方米以上大戶型占比高達(dá)42%，杭州、成都等二線城市改善型戶型占比超過50%。高端市場表現(xiàn)尤為亮眼，以上海為例，今年上半年已經(jīng)誕生超25個“日光盤”，其中大多數(shù)是均價在10萬元/平方米以上的豪宅項目。1至8月，北京1000萬至2000萬元總價段新房成交同比增長67%。

當(dāng)前房地產(chǎn)市場最明顯的特征是區(qū)域分化加劇，形成了“強者恒強”的市場格局。一線城市特別是上海，因其堅實的人口基礎(chǔ)和精準(zhǔn)的政策調(diào)控，有望成為全國樓市復(fù)蘇的風(fēng)向標(biāo)。自2023年7月以來，一線城市在高品質(zhì)改善項目入市帶動下，新房價格月度同比呈上漲態(tài)勢。相比之下，三四線城市房價持續(xù)承壓。在二手房市場，分化同樣顯著。重點30城1至7月二手房成交套數(shù)同比增長10%，到7月，二手房成交占比已升至68%，創(chuàng)下近年新高。

多家主流機構(gòu)對房地產(chǎn)市場未來走勢給出了“觸底在望”的判斷。摩根士丹利預(yù)測，內(nèi)地樓市將在2026年觸底，并認(rèn)為在財政政策支持下，一線城市表現(xiàn)可能較強，帶動全國跌幅趨向溫和。標(biāo)普信用評級（中國）分析認(rèn)為，2025年全國商品房銷售額降幅將顯著收窄，預(yù)計將下降5%-10%。不同能級城市的復(fù)蘇步伐將存在明顯差異，一線城市特別是上海有望率先企穩(wěn)，但全國市場完成舊模式出清則平均需要28個月。站在南京新街口的高層住宅，可以同時看到市中心核心地塊改善型項目售樓處絡(luò)繹不絕的看房人群，另一邊是遠(yuǎn)郊樓盤依然高企的庫存和謹(jǐn)慎的購房者。這種分化正是當(dāng)下中國房地產(chǎn)市場的縮影。多位專家指出，未來房地產(chǎn)市場將形成“L”型趨勢，即企穩(wěn)后銷售面積和房價將圍繞合理水平波動，很難再現(xiàn)過去的快速反彈。

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