但當(dāng)前的樓市顯然已經(jīng)不能完全用供需關(guān)系這種基礎(chǔ)的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理解釋。一個(gè)典型例證就是，諸如鄭州、濟(jì)南等土地和住房均供應(yīng)充足的城市，樓價(jià)也在節(jié)節(jié)攀升。在去年的一波行情中，這些城市也曾經(jīng)“領(lǐng)漲”，之后又“領(lǐng)跌”，已經(jīng)充分說(shuō)明了泡沫的存在。
今年的樓市走勢(shì)，其實(shí)和08-09年有一定的相似之處：都是經(jīng)濟(jì)大環(huán)境轉(zhuǎn)差，房?jī)r(jià)都有那么一陣子看著就要跌下去了，但最終又反彈上來(lái)了。唯一的區(qū)別是，當(dāng)時(shí)的全國(guó)樓市幾乎“雞犬升天”，全線普漲；今年的則明顯顯出集群和分化效應(yīng)，長(zhǎng)三角、京津冀、珠三角等城市群在漲價(jià)，而山西、東北等經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)較弱的區(qū)域房?jī)r(jià)甚至還在掉。
換句話說(shuō)，一二線城市土地供應(yīng)嚴(yán)格控制，會(huì)刺激土地價(jià)格和房?jī)r(jià)上漲；貨幣超發(fā)又刺激了需求，又放大了這種上漲的力量。越調(diào)控越上漲的循環(huán)，就這樣閉合了。而無(wú)論是當(dāng)年的四萬(wàn)億政策，還是今年以來(lái)一系列支持經(jīng)濟(jì)的刺激政策，資金有很大一部分都沒(méi)有流入最需要資金的實(shí)體，而是流向了樓市。
推手
數(shù)據(jù)不騙人。今年第一季度，我國(guó)銀行信貸和社會(huì)融資寬松程度史無(wú)前例，新增貸款規(guī)模4.61萬(wàn)億元，社會(huì)融資規(guī)模總額6.5萬(wàn)億元，均超過(guò)或接近歷史最高水平，貨幣規(guī)模一直在擴(kuò)大。本來(lái)，投入廣義貨幣、增加流動(dòng)性是為了提振經(jīng)濟(jì)（因?yàn)槠髽I(yè)要發(fā)展就需要錢），但是，投入的這些錢去了哪里呢？
根據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道的數(shù)據(jù)，在完成中報(bào)的15家上市銀行中，個(gè)人住房按揭貸款比例較2015年出現(xiàn)較大幅度提升，占比從之前的三成升至46.58%；個(gè)人貸款大幅超過(guò)企業(yè)貸款，而且個(gè)人貸款中，九成以上都是住房按揭貸款。而在制造業(yè)銀行存款增長(zhǎng)的同時(shí)，這些企業(yè)同樣熱衷購(gòu)買理財(cái)產(chǎn)品和炒股，企業(yè)存款活期化的趨勢(shì)明顯。
雖然我們一直強(qiáng)調(diào)實(shí)體經(jīng)濟(jì)是一國(guó)經(jīng)濟(jì)的根基，“脫實(shí)向虛”的經(jīng)濟(jì)模式很危險(xiǎn)，但現(xiàn)實(shí)是資本像滑脫的泥鰍一樣到處亂竄，崩了股市，又回過(guò)頭來(lái)炒樓市，就是不肯進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)。從今年年初開(kāi)始，民間投資連續(xù)下滑，去年全年還保持了10.1%的增速，今年上半年一下降到了2.1%。這種斷崖式下降，讓人不安。前段時(shí)間，國(guó)務(wù)院專門就民間投資下降問(wèn)題組織人力下地方調(diào)研，以求解決方案。可見(jiàn)問(wèn)題之嚴(yán)重。
究其原因，是因?yàn)閷?shí)體經(jīng)濟(jì)的投資回報(bào)率已經(jīng)低于融資成本。數(shù)據(jù)顯示，到2015年底，實(shí)體經(jīng)濟(jì)回報(bào)率已經(jīng)降至5%以下。根據(jù)學(xué)者劉陳杰的分析，這種回報(bào)率降低，有70%的原因可以用勞動(dòng)力老齡化、全要素增長(zhǎng)率下降等因素解釋，但另外的30%，可能就是因?yàn)轭A(yù)期和信心不足——
簡(jiǎn)單說(shuō)來(lái)就是，既然現(xiàn)在實(shí)體經(jīng)濟(jì)沒(méi)有好的投資回報(bào)，那何必不去投看得見(jiàn)摸得著、又一直在上漲的房子呢？于是，就有了本文開(kāi)篇的現(xiàn)象。
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