事實(shí)上，從歷史數(shù)據(jù)看，幾乎每個(gè)經(jīng)濟(jì)體都有一個(gè)類似的分界點(diǎn)。也就是說，每個(gè)經(jīng)濟(jì)體在其發(fā)展史上，幾乎都有（且僅有）一個(gè)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展、房?jī)r(jià)持續(xù)快速上漲的“大周期”。在這個(gè)大周期結(jié)束后，則進(jìn)入總體平緩、短期波動(dòng)的“小周期”時(shí)代。

2.日本經(jīng)驗(yàn)

與美國不同，日本沒有全國房?jī)r(jià)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，但有地價(jià)數(shù)據(jù)。從下圖可以看出，相對(duì)于美國，日本的這個(gè)分界點(diǎn)要鋒利得多，在1990-1992年期間，日本開始從經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展、房?jī)r(jià)持續(xù)快速上漲的“大周期”轉(zhuǎn)入入總體平緩、短期波動(dòng)的“小周期”時(shí)期。

從美日以及其他很多經(jīng)濟(jì)體的經(jīng)驗(yàn)來看，從大周期轉(zhuǎn)向小周期的原因主要是“城市化”。在城市化基本完成后，一般經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)會(huì)結(jié)束，住房需求基本得到滿足，新增住房需求減少，存量交易、二手交易成為不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的主流。如果從定量分析來看，日本分界點(diǎn)（1992年）的城鎮(zhèn)化率是77.6%，而美國分界點(diǎn)（1982年）的城市化率是74%，非常接近（考慮到日本的最新城鎮(zhèn)化率高于美國，二者之間的差異就更?。簿褪钦f，75%左右的城鎮(zhèn)化率是一個(gè)國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展一次性大周期的臨界點(diǎn)。因此，許多在小周期內(nèi)有效的邏輯，對(duì)這么一個(gè)一次性的大周期階段并不適用。

以日本1955-1974年地價(jià)增速為例，這20年間日本地價(jià)基本年漲幅都超過10%，平均在20%左右，部分年份超過35%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了同期日本人均GDP、人均收入的增速。

為什么不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格增速可能在一定時(shí)間內(nèi)遠(yuǎn)超經(jīng)濟(jì)、收入增速呢？原因有二。首先，在經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)之前，房?jī)r(jià)往往有一個(gè)“喚醒期”，一開始國內(nèi)居民不會(huì)意識(shí)到未來房?jī)r(jià)可能出現(xiàn)大幅增長(zhǎng)，而導(dǎo)致房?jī)r(jià)漲幅低于經(jīng)濟(jì)增速，這些累積的落差，在之后都會(huì)被補(bǔ)齊。其次，在經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)剛剛結(jié)束的時(shí)候，房?jī)r(jià)仍會(huì)保持慣性上行。（關(guān)于后一個(gè)因素，在下一段我們可以分析得更深入一點(diǎn)。）

第二個(gè)論述則是“房?jī)r(jià)收入比、房?jī)r(jià)租金比（租金收益率）有一定的穩(wěn)定、合理區(qū)間”。

對(duì)于小周期階段，這個(gè)邏輯基本是成立的。我們先來看房?jī)r(jià)租金比（租金收益率）。比如說，當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入穩(wěn)定階段后，理論上，房?jī)r(jià)租金比（租金收益率）不會(huì)太高也不會(huì)太低。如果房?jī)r(jià)過高，導(dǎo)致房?jī)r(jià)租金比過高或者租金收益率過低，那么會(huì)產(chǎn)生兩個(gè)市場(chǎng)反應(yīng)：（1）出租房屋的供應(yīng)方無法達(dá)到必要收益率，會(huì)售出房屋（增加房?jī)r(jià)市場(chǎng)的供應(yīng)）、結(jié)束出租（減少租金市場(chǎng)的供應(yīng)）；（2）出租房屋的需求端，本來打算買房的家庭會(huì)覺得租房比買房劃算，從而選擇停止購房（減少房?jī)r(jià)市場(chǎng)的需求），轉(zhuǎn)向租房（增加租金市場(chǎng)的需求）。反之亦然。這個(gè)矯正機(jī)制，會(huì)讓房?jī)r(jià)租金比（租金收益率）保持在相對(duì)平穩(wěn)的水平上。

從下圖可以看出，從1998到2008年，日本東京地價(jià)繼續(xù)下跌了30%多，但房?jī)r(jià)租金比則始終保持穩(wěn)定。同樣的，從1982年到2015年，美國新房?jī)r(jià)格漲幅有頻繁變動(dòng)，但租金收益率卻相當(dāng)穩(wěn)定。

但是，這一規(guī)律在大周期階段并不適用。以日本為例：在1970-1997年期間，日本房?jī)r(jià)租金比指數(shù)在100到200之間，有接近一倍的變動(dòng)幅度。其變動(dòng)方向，與地價(jià)指數(shù)基本保持一致。

相關(guān)報(bào)道:

• 3天8城發(fā)文收緊樓市：差異化調(diào)控成亮點(diǎn) 房?jī)r(jià)會(huì)止?jié)q？
• 國慶節(jié)前，哪些地方出臺(tái)了樓市調(diào)控新政策？
• 江蘇無錫暫停對(duì)已有1套及以上住房外地人售新房
• 鄭州重啟住房限購：短期內(nèi)房?jī)r(jià)不會(huì)下降
• 媒體：瘋狂的樓市遇上“新京八條”
• 北京首套房首付款比例提高至35% 預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)降溫
• 廣東：房地產(chǎn)廣告不得含升值承諾 禁止宣傳地王樓王