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房價(jià)到頂了嗎？萬科副總裁長文解析房市走向(5)

2016-10-03 08:51:28  重慶時(shí)報(bào)    參與評(píng)論()人


這個(gè)數(shù)量分析模型，我們將中國當(dāng)前數(shù)據(jù)代入，從數(shù)字上可以基本確認(rèn)，短期內(nèi)中國并不存在整體性房價(jià)大跌的風(fēng)險(xiǎn)。

第一個(gè)指標(biāo)，居民部門利息保障倍數(shù)，在2015年為10.4，按照未來十年房貸CAGR達(dá)到20%預(yù)測(cè)，到2025年也不會(huì)突破安全邊際1.5。

再看第二個(gè)指標(biāo)，新房名義市值對(duì)居民最大購買力占用比例，按“城鎮(zhèn)住房新開工面積×銷售均價(jià)”未來五年CAGR不超過11.8%、未來十年CAGR不超5%預(yù)測(cè)，2020年、2025年也不會(huì)觸及60%的警戒線，更不會(huì)達(dá)到80%的臨界線。

所以，從國際經(jīng)驗(yàn)來看，目前過早得出“中國房價(jià)已經(jīng)嚴(yán)重泡沫化”或者“泡沫即將破滅”的結(jié)論，是值得商榷的。

但是，目前土地市場上，“面粉貴過面包”的情況值得高度警惕。尤其在部分城市，樓面地價(jià)已經(jīng)明顯超過當(dāng)前房價(jià)，這意味著房價(jià)如果不漲到現(xiàn)在的三倍，買地的開發(fā)商將無法獲得正常利潤。但如果未來房價(jià)以如此猛烈的速度上漲的話，我們上面的預(yù)測(cè)將難以成立，也就是說，目前房價(jià)的漲幅是值得憂慮的，如果這個(gè)漲幅維持下去，可能會(huì)導(dǎo)致大周期提前到來，以日本模式結(jié)束。

三、中國一線城市房價(jià)的分析框架

特大經(jīng)濟(jì)體的核心都市房價(jià)，并不適用經(jīng)濟(jì)體整體的分析框架。這些城市的房價(jià)，與所在城市的人均收入水平、人口密度的相關(guān)性弱，而與經(jīng)濟(jì)體整體財(cái)富、經(jīng)濟(jì)體貧富分化水平、該城市的房屋供應(yīng)能力相關(guān)性強(qiáng)。相比紐約，北京、上海的財(cái)富總量更大、財(cái)富集中度更高，意味著這兩個(gè)城市的房屋需求會(huì)比紐約更加旺盛，但北京、上海的房屋供應(yīng)能力卻比不上紐約——簡單的供需分析可以預(yù)測(cè)，北京、上海的房價(jià)，超過紐約是大概率事件。但是，因?yàn)榧~約是全球房價(jià)的錨，房價(jià)超過紐約同時(shí)也意味著風(fēng)險(xiǎn)的開始，大幅超過紐約則是泡沫加劇、逐步趕頂?shù)男盘?hào)。

在第二部分中，關(guān)于大周期的分析邏輯，是基于經(jīng)濟(jì)體的。但對(duì)于大型經(jīng)濟(jì)體的核心都市，并不適用經(jīng)濟(jì)體整體的分析框架。量化研究表明，這些城市（如紐約、北京、上海）的房價(jià)，與所在城市的人均收入水平、人口密度的相關(guān)性弱，而與以下三個(gè)指標(biāo)緊密相關(guān)：經(jīng)濟(jì)體整體財(cái)富、經(jīng)濟(jì)體貧富分化水平、該城市的房屋供應(yīng)能力。

所以，在大周期的框架下，對(duì)于大經(jīng)濟(jì)體而言，不同城市房價(jià)的決定因素是很不一樣的。

萬科在2012年做了一個(gè)研究，下圖為2013年的全球重點(diǎn)城市的房價(jià)表，那個(gè)時(shí)候，北京已經(jīng)攀到了第八，上海第十，深圳第十三。

截至2015年12月，上海北京豪宅的價(jià)格繼續(xù)攀升，位居第八、十左右。

與紐約類似，北京、上海都是特大經(jīng)濟(jì)體的核心都市。這類城市的最終房價(jià)與當(dāng)?shù)厝丝诿芏?、?dāng)?shù)刭徺I力水平的相關(guān)性相對(duì)很弱。為什么呢？紐約是美國的紐約，就像上海、北京是中國的北京一樣。這樣發(fā)達(dá)城市的房價(jià)，尤其是豪宅的價(jià)格，將是由全國的富人們而不是本地的富人們決定的。

不管是邏輯上還是數(shù)據(jù)上，我們都能發(fā)現(xiàn)，整個(gè)經(jīng)濟(jì)體的財(cái)富總量（不是人均財(cái)富）和財(cái)富向富有家庭集中的程度（通常用基尼系數(shù)衡量）和城市的房屋供應(yīng)能力（具體包括開發(fā)率、居住用地占比和容積率三個(gè)指標(biāo)），才是分析這種城市房價(jià)的框架。

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