中原地產(chǎn)首席分析師張大偉告訴《中國經(jīng)濟周刊》，經(jīng)他調(diào)查，同一個小區(qū)，同樣的戶型，裝修差距不大，但中介托管的房源比非托管的房源貴22%。而在市場上，已經(jīng)很難找到非中介或者非公寓企業(yè)的房源了。

“這些租賃企業(yè)很大部分都是通過低價囤房，包裝后高價出租，賺的是租金上漲的差價。這種情況下，部分中介公司動輒發(fā)布區(qū)域市場環(huán)比價格上漲10%的數(shù)據(jù)，對于市場來說，就是在制造上漲預(yù)期?！?/p>

而對于機構(gòu)化租賃企業(yè)來說，另一個算盤在于，通過對小業(yè)主房源的收編、改造，最終形成逐漸取得市場分發(fā)權(quán)和定價權(quán)的“巨頭”。

這不是“炒房租”是什么？

金融化

面對輿論質(zhì)疑的洪流，長租公寓們的回應(yīng)很有意思——“管理成本高，根本不掙錢”。

自如CEO熊林告訴《中國經(jīng)濟周刊》記者：北京是自如從2011年成立以來唯一盈利的單體城市，且僅是“微利”。

不掙錢卻也要高價屯房，是要作甚？

在專業(yè)人士看來，這主要在于長租公寓的自我定位是互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)，而非線下牽線搭橋的傳統(tǒng)中介，他們的目標(biāo)是互聯(lián)網(wǎng)化的中介巨頭。這就不可避免地使他們的商業(yè)立即帶有互聯(lián)網(wǎng)化的流量經(jīng)營思維：為租客定制各類增值服務(wù)，從搬家、維修到沙龍、郊游和聚會，形成社群內(nèi)的重復(fù)消費。

更為重要的是，要成為高估值的互聯(lián)網(wǎng)化巨頭，最簡單的方式就是燒錢——不惜代價拿到壟斷地位，獲得定價權(quán)。

然而，更值得警惕的是另一個助推邏輯——資產(chǎn)證券化。

目前，新派公寓、魔方、蛋殼以及自如等長租公寓企業(yè)均發(fā)行了資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。以魔方公寓信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專項計劃（魔方“ABS”）為例，三檔的預(yù)期收益分別是4.8%、5%和5.4%。

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