穆迪近日發(fā)布的報告也指出，通過分析47家開發(fā)商的業(yè)績，以12個月為一周期，預(yù)計2019年底房地產(chǎn)開發(fā)商的加權(quán)平均毛利潤率將降至30%-32%，而今年年中時，該數(shù)字仍為32.9%。報告認為，下降的原因是多個城市限價及土地成本上升。另外，較高的再融資需求將繼續(xù)對開發(fā)商的流動性產(chǎn)生壓力。

需注意的是，除了擴大經(jīng)營范圍外，確有一些房企在逐步收縮地產(chǎn)業(yè)務(wù)。9月28日，嘉凱城公告稱，公司及其子公司擬以整體掛牌起始價不低于審計凈資產(chǎn)3.55億元的價格，通過浙江產(chǎn)權(quán)交易所公開掛牌轉(zhuǎn)讓旗下5個房地產(chǎn)項目。更名為中天金融的中天城投也在出售中天城投100%股權(quán)后，再度以46.12億元的現(xiàn)金代價，轉(zhuǎn)讓貴陽中天企業(yè)管理有限公司100%股權(quán)。

債務(wù)集中到期推升房企風險

張大偉說，隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策的持續(xù)，貸款的緊縮，房企融資難度明顯加大。雖然目前房企因為2016年替換了部分高成本資金，資金鏈依然寬裕，但調(diào)控持續(xù)，房企資金壓力漸顯。他認為，2018年四季度，房地產(chǎn)企業(yè)最重要的工作將是融資。

而讓房企提前“儲糧”的原因，便是債券集中償還期即將到來。《經(jīng)濟參考報》記者根據(jù)Wind資訊數(shù)據(jù)統(tǒng)計，四季度房企到期債券992.1億元。其中，今年10月到期額便多達417.7億元。

除了年底的難關(guān)外，對房企來說，更需注意的是2019年的償還高峰，2019年全年到期償額多達3597.3億元，同比增長近7成，其中明年一季度便迎來高達1043.3億元債券到期。穆迪分析師楊昱穎表示，由于銷售疲弱和信貸環(huán)境緊張，低評級開發(fā)商未來6到12個月的到期債務(wù)將面臨較高的再融資風險。

債務(wù)風險已初顯。中弘股份10月8日晚間公告稱，截至公告日，公司及下屬控股子公司累計逾期債務(wù)本息合計金額為55.87億元（近期公司及子公司償還了部分借款）。公司目前正在與相關(guān)債權(quán)人協(xié)商妥善的解決辦法，并且在全力籌措償債資金。

早在中期業(yè)績發(fā)布會上多家知名房企就表達了對融資的擔憂，碧桂園指出，年初就做好了收緊的準備，公司的現(xiàn)金余額下降到了2000億元。據(jù)悉，碧桂園目前加權(quán)平均借貸成本為5.81%，相比2017年底上升0.59%。

日前，萬科董事會主席郁亮的內(nèi)部講話也透露出市場的現(xiàn)狀?！稗D(zhuǎn)折點實實在在到來了?！庇袅帘硎?，目前集團要做的第一件事，就是戰(zhàn)略研討，以“活下去”為最終目標。（記者梁倩鐘源）

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