中國(guó)建設(shè)報(bào)記者 肖正華 北京報(bào)道

毫無(wú)疑問(wèn)，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入存量房時(shí)代，如何盤活存量房產(chǎn)資源，通過(guò)提升服務(wù)水平、創(chuàng)新“去化”路徑，讓不動(dòng)產(chǎn)更好地流通起來(lái)，滿足人們?nèi)找嬖鲩L(zhǎng)的多元化住房消費(fèi)需求，讓這個(gè)行業(yè)更好地服務(wù)于國(guó)計(jì)民生，發(fā)揮并創(chuàng)造更多的價(jià)值，是擺在我們面前的重大課題。

作為存量房市場(chǎng)的重要參與力量之一，經(jīng)紀(jì)行業(yè)大有可為，其在整個(gè)市場(chǎng)中的價(jià)值和作用也越來(lái)越重要，如何把握好眼前難得的機(jī)遇、積極應(yīng)對(duì)市場(chǎng)新形勢(shì)帶來(lái)的挑戰(zhàn)?非常值得研究。為此，中國(guó)建設(shè)報(bào)記者獨(dú)家專訪了經(jīng)紀(jì)行業(yè)知名企業(yè)——偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉，以求從這位長(zhǎng)期扎根一線的實(shí)踐者身上找到這個(gè)行業(yè)相關(guān)熱點(diǎn)問(wèn)題的答案。

　　“住房梯級(jí)消費(fèi)觀念”深入人心

中國(guó)建設(shè)報(bào)：“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”，今年恰逢偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)成立17周年，無(wú)論是一手房市場(chǎng)，還是二手房市場(chǎng)，以及人們的居住消費(fèi)觀念其實(shí)都已發(fā)生了深刻變化，其中給您感受最深的變化是什么?

胡景暉：首先是“住房梯級(jí)消費(fèi)觀念”越來(lái)越深入人心。舉個(gè)例子，一個(gè)大學(xué)畢業(yè)生從大學(xué)一畢業(yè)，剛到一個(gè)城市找工作打拼時(shí)，一般是先找人一起合租一套房子住，之后隨著收入水平的提高，會(huì)單獨(dú)租一套房子以提高居住品質(zhì)。而當(dāng)其有了一定積蓄后，可能先買小房子住，到時(shí)機(jī)成熟再換大房子住，最后還可能發(fā)展成為業(yè)主，出租自己手上的富余房產(chǎn)。在整個(gè)住房消費(fèi)過(guò)程中，租房是其中一種長(zhǎng)期存在的居住消費(fèi)形態(tài)。

其次是改善型需求逐步發(fā)展成為住房消費(fèi)市場(chǎng)的主流。特別是在一線城市和部分核心二線城市，以小房換大房，以舊房換新房，越來(lái)越多人通過(guò)市場(chǎng)交易手段在提高自身的居住品質(zhì)。無(wú)論從市場(chǎng)表現(xiàn)還是成交數(shù)據(jù)上看，近幾年來(lái)改善型需求在住房消費(fèi)中的占比逐漸提高，偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)近幾年80%的市場(chǎng)成交量都是改善型。

最后是人們對(duì)居住生活品質(zhì)的要求越來(lái)越高?，F(xiàn)如今，人們對(duì)住房消費(fèi)過(guò)程中的教育、醫(yī)療、出行等生活配套要求以及對(duì)整體居住品質(zhì)的要求在不斷提升。對(duì)很多人而言，買房子不只是買一個(gè)空間，更重要的是買一種生活。

　　二手房交易已成住房消費(fèi)主流

中國(guó)建設(shè)報(bào)：基于以上3個(gè)方面的變化，較之以前，一手房和二手房在市場(chǎng)結(jié)構(gòu)上，近年來(lái)出現(xiàn)了那些顯著的變化?

胡景暉：首先，一手房和二手房的市場(chǎng)交易量占比發(fā)生了根本性逆轉(zhuǎn)。從2009年開始，北、上、廣、深4個(gè)一線城市的二手房交易量都陸續(xù)超過(guò)了一手房交易量，到現(xiàn)在全國(guó)應(yīng)該有20個(gè)城市出現(xiàn)了同樣的情況。因此，可以肯定的是，二手房交易正逐步成為住房消費(fèi)市場(chǎng)交易的主流。

其次，一手房的市場(chǎng)消費(fèi)結(jié)構(gòu)在進(jìn)一步多元化。原來(lái)的一手房市場(chǎng)多半以首次置業(yè)的年輕人為主，他們因?yàn)槌菂^(qū)的二手房?jī)r(jià)格較高而選擇了靠近郊區(qū)的一手房?，F(xiàn)在除了年輕人之外，很多老年人為了養(yǎng)老的需要，會(huì)把城中心區(qū)的老房子賣掉到郊區(qū)買新房養(yǎng)老，也有相當(dāng)一部分能夠承受交通成本的改善型需求選擇郊區(qū)的一手房。還有一些是因?yàn)楫a(chǎn)業(yè)的外遷，帶來(lái)人口的外溢而選擇郊區(qū)一手房。以北京為例，當(dāng)前這座城市的一手房和二手房在區(qū)域市場(chǎng)格局上已經(jīng)發(fā)生了很大變化，五環(huán)以內(nèi)基本上都是二手房市場(chǎng)，一手房市場(chǎng)更多是在五環(huán)之外的郊區(qū)，改善型、養(yǎng)老型、人口外溢型等多元化的住房需求復(fù)合度也越來(lái)越高。

　　充分整合上下游產(chǎn)業(yè)鏈資源

中國(guó)建設(shè)報(bào)：平臺(tái)化戰(zhàn)略近年來(lái)很多企業(yè)都在提，關(guān)鍵在于可持續(xù)的生態(tài)系統(tǒng)建設(shè)，偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)定位“居家綜合服務(wù)平臺(tái)”，在生態(tài)系統(tǒng)建設(shè)方面的戰(zhàn)略構(gòu)想是什么?

胡景暉：簡(jiǎn)單而言，無(wú)論是平臺(tái)化戰(zhàn)略還是生態(tài)系統(tǒng)建設(shè)，其實(shí)都得不斷創(chuàng)新服務(wù)體系，延伸服務(wù)內(nèi)容，同時(shí)讓服務(wù)更加專業(yè)化、精細(xì)化，更進(jìn)一步貼近客戶不斷變化的實(shí)際需求，增強(qiáng)跟客戶之間的黏性。

面對(duì)市場(chǎng)形勢(shì)及客戶需求變化，偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)之所以定位為“居家綜合服務(wù)平臺(tái)”就是為了充分利用深耕行業(yè)多年來(lái)的資源積累優(yōu)勢(shì)，進(jìn)一步整合上下游更多的產(chǎn)業(yè)鏈資源，幫助客戶解決與居住消費(fèi)有關(guān)的各類實(shí)際問(wèn)題。為此，我們近年來(lái)先后跟蘇寧、淘寶以及品牌物業(yè)公司、金融機(jī)構(gòu)等開展戰(zhàn)略合作，共同服務(wù)于客戶日常所需。

在生態(tài)系統(tǒng)建設(shè)上，無(wú)論是整合內(nèi)部資源還是外部資源，我們都一視同仁地堅(jiān)持“合作共贏、開放共享”的心態(tài)，以求構(gòu)建真正意義上的平臺(tái)，共同發(fā)力，一起攜手創(chuàng)造新的價(jià)值。

　　文化、科技、品牌成就核心競(jìng)爭(zhēng)力

中國(guó)建設(shè)報(bào)：現(xiàn)如今，不光是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在加速洗牌，經(jīng)紀(jì)公司也一樣，未來(lái)行業(yè)的集中度會(huì)越來(lái)越高。為此，偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)區(qū)別于其他大型經(jīng)紀(jì)公司同行的核心競(jìng)爭(zhēng)力是什么?

胡景暉：隨著市場(chǎng)的不斷成熟，不同的企業(yè)有著不同的管理方式和競(jìng)爭(zhēng)力。對(duì)偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)而言，我們的核心競(jìng)爭(zhēng)力是高度重視管理和服務(wù)的人性化以及企業(yè)本身的文化建設(shè)。近年來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)變化很大，中介機(jī)構(gòu)的人才流動(dòng)性也很大，但偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)總體而言一直比較穩(wěn)定，這就是企業(yè)文化的力量。

多年來(lái)，我們一直在倡導(dǎo)“愛(ài)家贏”的企業(yè)文化核心價(jià)值觀，體現(xiàn)在對(duì)員工的關(guān)愛(ài)，對(duì)客戶的關(guān)愛(ài)，對(duì)社會(huì)的回饋，強(qiáng)調(diào)的是合作共贏。偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)一直是一個(gè)有人情味且很溫暖的大家庭。

同時(shí)，我們?cè)趯?duì)一些企業(yè)進(jìn)行整合的過(guò)程中，如果涉及到一些資本層面的操作，我們一直在講“人合”而不是“資合”，實(shí)際上就是希望大家要志同道合，做同道中人，價(jià)值觀要一致。所以，這么多年在選擇合作伙伴上，偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)一直強(qiáng)調(diào)的是價(jià)值觀和文化的認(rèn)同，這才得到了市場(chǎng)各方的尊重。

除此之外，我們的核心競(jìng)爭(zhēng)力還體現(xiàn)在科技的創(chuàng)新和品牌效應(yīng)上。我們一直在加大科技方面的投入，包括5i5j.com官網(wǎng)，我愛(ài)我家APP和內(nèi)部IT系統(tǒng)，以求更好地適應(yīng)互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代的轉(zhuǎn)型升級(jí)，同時(shí)我們也在不斷強(qiáng)化品牌建設(shè)，以提高公眾及市場(chǎng)的認(rèn)知度和信賴度，讓品牌深入客戶的心智空間。

　　租售并舉需多部門一起發(fā)力

中國(guó)建設(shè)報(bào)：近年來(lái)國(guó)家層面一直在鼓勵(lì)大力發(fā)展租賃市場(chǎng)，培育新藍(lán)海，作為經(jīng)紀(jì)行業(yè)的知名企業(yè)，如何看待租售并舉的住房制度調(diào)整?對(duì)此，您有哪些建議?

胡景暉：構(gòu)建租售并舉的住房制度是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀及所處階段決定的。經(jīng)過(guò)十幾年的快速發(fā)展，加上2007年后保障房建設(shè)力度的加大，我國(guó)住房總量大幅增加，城鎮(zhèn)居民住房條件得到明顯改善，城鎮(zhèn)低收入住房困難戶的住房問(wèn)題已得到基本解決。

但與此同時(shí)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在不斷發(fā)展過(guò)程中出現(xiàn)的一些較為突出的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題也不容忽視：一方面，一些地方的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性、階段性過(guò)剩，面臨較大的去庫(kù)存壓力;另一方面，新型城鎮(zhèn)化過(guò)程中，兩億多農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口的住房問(wèn)題如何解決，是迫切需要解決的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。建立健全購(gòu)租并舉的住房制度，在存量時(shí)代大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，不但有利于去庫(kù)存，同時(shí)也有利于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)與新型城鎮(zhèn)化的協(xié)調(diào)發(fā)展。

總體來(lái)看，目前我國(guó)經(jīng)營(yíng)住房租賃機(jī)構(gòu)的發(fā)展尚處起步階段。與房地產(chǎn)開發(fā)相比，住房租賃經(jīng)營(yíng)資金投入大、周期長(zhǎng)、回報(bào)率低。發(fā)展以住房租賃為主營(yíng)業(yè)務(wù)的專業(yè)化企業(yè)，需要政府在金融、土地、稅收等方面給予政策支持。另外，工商注冊(cè)、用地規(guī)劃變更、稅收征管和承租人管理等方面的配套政策，也都需要及時(shí)作出符合實(shí)際需要的調(diào)整。

同時(shí)，住房租賃市場(chǎng)的培育還涉及到多個(gè)部門，比如結(jié)合到土地用途的調(diào)整，可能涉及到國(guó)土部門，房租租賃等相關(guān)稅收涉及財(cái)稅部門?！盎ヂ?lián)網(wǎng)+”襲來(lái)，也會(huì)對(duì)租賃市場(chǎng)有影響，可能還涉及工信部等。建議下一步政策的發(fā)力點(diǎn)，應(yīng)該由住房城鄉(xiāng)建設(shè)部牽頭，多部委共同配合，在更大層面上攜手推進(jìn)。

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除了要加快住房租賃市場(chǎng)立法外，加快機(jī)構(gòu)化、規(guī)?；赓U企業(yè)發(fā)展也勢(shì)在必行。胡景暉分析認(rèn)為，租購(gòu)并舉的確是破解當(dāng)前庫(kù)存高企的一個(gè)有效方法，但培育租賃市場(chǎng)的核心，則是通過(guò)市場(chǎng)變革的方式促進(jìn)租賃市場(chǎng)的規(guī)模經(jīng)營(yíng)、專業(yè)化發(fā)展，同時(shí)應(yīng)積極扶持規(guī)?；赓U經(jīng)營(yíng)企業(yè)的發(fā)展。

近年來(lái)，偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)依托“相寓”這一房屋資產(chǎn)管理品牌，一直在積極從事租賃市場(chǎng)的規(guī)?；l(fā)展實(shí)踐。除了房屋資產(chǎn)管理這一核心業(yè)務(wù)外，相寓還針對(duì)業(yè)主定制了貼心的管家服務(wù)、高品質(zhì)的裝修服務(wù)等。為更大程度滿足不同群體的需求，相寓設(shè)計(jì)了HOME、PARK、INN三類產(chǎn)品線，一一覆蓋高中低端整租分租市場(chǎng)、中高端整棟集中服務(wù)式公寓市場(chǎng)和分散式短/日租市場(chǎng)。據(jù)統(tǒng)計(jì)目前，相寓已在全國(guó)布局12個(gè)城市，在管房屋套數(shù)達(dá)20萬(wàn)套，約50萬(wàn)間，已為200萬(wàn)業(yè)主提供了優(yōu)質(zhì)的房屋資產(chǎn)管理服務(wù)，為超500萬(wàn)租客提供了貼心的租住服務(wù)。