8月28日，國土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部近日聯(lián)合印發(fā)《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》。北京、上海、廣州等13個(gè)試點(diǎn)城市的集體建設(shè)用地將在2020年前探索可用于建設(shè)只租不售的租賃住房。此次試點(diǎn)方案如何利民惠民？體現(xiàn)出怎樣的房地產(chǎn)改革方向？對(duì)房租和房價(jià)又將有怎樣影響？央廣《王冠紅人館》財(cái)經(jīng)報(bào)告為您解析房地產(chǎn)市場供給側(cè)改革的又一記重拳。

　　一、聚焦--13城市試點(diǎn)集體建設(shè)用地建租賃住房

8月28日，國土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部印發(fā)《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》，部署利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)，探索在北京、上海、南京等13個(gè)城市，試點(diǎn)集體建設(shè)用地建租賃住房，為住房租賃市場增加新供給。

13個(gè)試點(diǎn)城市為北京、上海、南京、杭州、廈門、武漢、合肥、鄭州、廣州、佛山、肇慶、沈陽、成都，預(yù)計(jì)在2020年底試點(diǎn)結(jié)束前，探索出一批可復(fù)制可推廣的集體建設(shè)用地建租賃住房改革成果。

集體建設(shè)用地：是指農(nóng)村集體所有，由鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村集體經(jīng)濟(jì)組織或農(nóng)民進(jìn)行各項(xiàng)非農(nóng)業(yè)建設(shè)所使用的土地。包括農(nóng)民宅基地、農(nóng)村公益性公共設(shè)施用地和經(jīng)營性用地都屬于集體建設(shè)用地。

二、解析--租賃供給側(cè)改革發(fā)力 盤活存量各方共贏

　　租賃供給側(cè)改革密集啟動(dòng)

中國房地產(chǎn)市場近三十年來，住宅租賃市場一直是"野蠻生長"。來自中國房地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，2016年中國房地產(chǎn)市場交易總規(guī)模超20萬億元，其中，新房12萬億元，二手房6.5萬億元，租賃房卻不到2萬億元。顯然，購租比例嚴(yán)重失衡。

而在2017年下半年起不到兩個(gè)月的時(shí)間里，密集決策指向了租房市場，這些政策影響深遠(yuǎn)，并將帶領(lǐng)中國的房地產(chǎn)市場進(jìn)入一個(gè)全新的租購并舉時(shí)代、一個(gè)長效機(jī)制逐步建立的時(shí)代。

政府讓利+民眾得利+改革發(fā)力

首先，這次《方案》試點(diǎn)的13座城市，基本都是一二線城市，土地資源本來就比較稀缺。而此次引入集體建設(shè)用地，不僅有利于增加城市租賃房源的供應(yīng)，還能提高土地的使用效率，激活集體土地的潛在價(jià)值。

長久以來，我國采取的是"土儲(chǔ)模式"--國家對(duì)集體土地先征用、變性、收儲(chǔ)，變?yōu)閲薪ㄔO(shè)用地以后再進(jìn)行開發(fā)。在招拍掛環(huán)節(jié)，開發(fā)商需要繳納土地出讓金才能進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，而土地出讓金也是地方土地財(cái)政的來源。而此次試點(diǎn)相當(dāng)于政府讓利，免去了土地出讓金的環(huán)節(jié)，由村集體開發(fā)、村集體獲利。

因此，刨去了土地出讓金和相應(yīng)稅費(fèi)后，如果土地由村集體開發(fā)，建設(shè)成本至少便宜六成，租金回報(bào)率相對(duì)較高，有利于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民增加土地收益。再者，在一線城市，土地成本占開發(fā)總成本的50%左右、稅收成本占20%左右，而集體建設(shè)用地直接開發(fā)的成本就低了很多。拿集體建設(shè)用地來造租賃房，其較高的投資回報(bào)率能夠激發(fā)開發(fā)商的投資積極性。開發(fā)商能夠獲得長期穩(wěn)定的回報(bào)率，且又不用擔(dān)心房地產(chǎn)政策的調(diào)控，這也是為其提供一個(gè)轉(zhuǎn)型的契機(jī)。此外，通過"招拍掛"形式拿地，由于資金門檻較高，能拿到土地建造商品房的大多是國有房企，而現(xiàn)在國家允許集體建設(shè)用地建設(shè)租賃房產(chǎn)，而集體建用地的成本低，房屋租金的回報(bào)率又相對(duì)較高，這將為民營房企進(jìn)入房屋租賃市場，提供新的機(jī)遇，并且激發(fā)民營房企的投資積極性。

其次，集體用地可造租賃房，這將大大增加房屋租賃市場的供給，有效調(diào)節(jié)房租的同時(shí)也能夠解決居住問題。對(duì)于租房者來說，房源的增加，其可選擇的余地就更大，房租也不會(huì)任性上漲。而對(duì)于要想買房的人來說，租房一樣能解決居住問題，面對(duì)于居高不下的城市房價(jià)，也不必急著購房，這可以商品房市場更好的降溫，回歸理性。

最后，村鎮(zhèn)可通過入股方式建集體租賃房。方案提出，村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織可以自行開發(fā)運(yùn)營，也可以通過聯(lián)營、入股等方式建設(shè)運(yùn)營集體租賃住房。集體租賃住房出租，應(yīng)遵守相關(guān)法律法規(guī)和租賃合同約定，不得以租代售。承租的集體租賃住房，不得轉(zhuǎn)。這意味著，除了國有房企和民營房企之外，村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織也可以自己開發(fā)地土地，并且通過不同渠道籌集資金，但 "只能出租，不可出售"的底線不可撼動(dòng)。這一方面是在探索集體土地的"入市"之路，這直接呼應(yīng)了十八屆三中全會(huì)"農(nóng)地入市，同地同價(jià)"的改革精神。為今后的農(nóng)地改革做了寶貴的探索。

拿集體用地來建房出租，對(duì)于各方都是利好，對(duì)于地方政府來說，既可解決百姓居住問題，又可以盤活存量用地，更能對(duì)房地產(chǎn)市場降溫起到積極作用。而對(duì)于開發(fā)商來說，由于建房成本和稅收代，回報(bào)率就會(huì)上升，能獲得穩(wěn)定的回報(bào)率，何樂不為？當(dāng)然，對(duì)于百姓來說，又多了一個(gè)解決居住問題的渠道，對(duì)于高房租和高房價(jià)有著一定的影響作用。

對(duì)于此次試點(diǎn)方案，新華社評(píng)論稱這一新的土地政策有利于我國供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，可為城市住房租賃市場開辟新的天地；有利于降低城市租賃住房成本，緩解年輕人的生活壓力；有利于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民增加土地收益。落實(shí)試點(diǎn)方案要著眼于放大上述三大紅利。

三、前瞻--政策開放利好 配套管理是挑戰(zhàn)

　　決不能和小產(chǎn)權(quán)混為一談，嚴(yán)格禁止以租代售

網(wǎng)上有少數(shù)人將此次試點(diǎn)與"小產(chǎn)權(quán)房"掛鉤，而實(shí)際上集體租賃住房與"小產(chǎn)權(quán)房"有本質(zhì)區(qū)別。一個(gè)是依法依規(guī)，一個(gè)違法違規(guī)，不能混為一談。"小產(chǎn)權(quán)房"本身就不是一個(gè)法律概念，既涉及違法用地，又涉及違法建設(shè)和違法銷售，產(chǎn)權(quán)不受法律保護(hù)。

在本次發(fā)布的《方案》中，特別提到包括"以存量土地為主，不得占用耕地，增加住房有效供給"，"確保集體經(jīng)濟(jì)組織自愿實(shí)施、自主運(yùn)作"、"村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織可以自行開發(fā)運(yùn)營，也可以通過聯(lián)營、入股等方式建設(shè)運(yùn)營集體租賃住房；"以及"集體租賃住房出租，不得以租代售。承租的集體租賃住房，不得轉(zhuǎn)租。"等細(xì)則，同時(shí)對(duì)于在集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房中的"承租人可按照國家有關(guān)規(guī)定憑登記備案的住房租賃合同依法申領(lǐng)居住證，享受規(guī)定的基本公共服務(wù)"等等。這也說明，兩部委發(fā)布試點(diǎn)《方案》，堅(jiān)持放管并舉，絕無給小產(chǎn)權(quán)房松綁之意。

　　地方政府讓利，配套管理更要跟上

按照集體建設(shè)用地建租賃住房的試點(diǎn)方案來看，政府讓渡了巨額的土地出讓金之后，相應(yīng)的市政規(guī)劃建設(shè)和配套基礎(chǔ)服務(wù)乃至房屋質(zhì)量監(jiān)管怎么辦？房子或許說建就能建，但房屋安全、配套設(shè)施等細(xì)節(jié)問題是試點(diǎn)能否真正利民惠民，讓這些閑置存量真正轉(zhuǎn)起來活起來的關(guān)鍵。這些后續(xù)的細(xì)節(jié)工作當(dāng)?shù)卣绾螀f(xié)調(diào)好，是試點(diǎn)地區(qū)政府的一項(xiàng)新挑戰(zhàn)。

此外，從政策上看，投資審批的環(huán)節(jié)打通了，但是在融資渠道上仍有一些困難之處?！斗桨浮芬?guī)定在集體建設(shè)用地上建設(shè)的是"租賃住房"，只租不售，因此房屋所有權(quán)沒有流通性，不能成為抵押物；加之"不得轉(zhuǎn)租"，使用權(quán)也沒有流通性。當(dāng)所有權(quán)和使用權(quán)都被凍結(jié)時(shí)，連"商品"都算不上，因此沒有抵押貸款融資的可能。盡管住房具有使用價(jià)值和現(xiàn)金收益，未來租金收益可以進(jìn)行質(zhì)押貸款融資，但這只是在法理上成立，實(shí)際上未必行得通。

據(jù)2016年國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，北京住房租售比平均為1：662，即52年租金可以收回房屋總價(jià)。假設(shè)在集體土地上建設(shè)住房成本降低一半，租賃價(jià)格不變，大約26年租金可收回成本，若加上建設(shè)資本利息約為40年。若以租金質(zhì)押融資，意味著房屋業(yè)主--村集體在40年內(nèi)無任何凈收入，期間所有租金收入都要先歸銀行。而銀行也不劃算，40年后才能收回本息。在13個(gè)試點(diǎn)城市中，租售比最低的成都也要22年。這樣龜速的貸款回收速度，銀行是否有興趣介入也是重要前提因素。

如果靠股權(quán)融資呢？雖然該方法被《方案》明文認(rèn)可，但由于租賃屬性住房產(chǎn)品缺乏交換價(jià)值，取得現(xiàn)金收益能力低，本身缺乏對(duì)合作者的吸引力，實(shí)際上可能連股權(quán)合作都談不成。缺乏融資渠道的結(jié)果，是只能依靠集體自有資金進(jìn)行建設(shè)，如此一來，開發(fā)恐怕是有心無力。這些都是處在試點(diǎn)階段需要不斷完善和解決的問題。

房價(jià)和房租會(huì)有何變化？

此次《方案》一出，立即在各界引起巨大反響。有媒體驚呼，這是"樓市王炸"，會(huì)導(dǎo)致房價(jià)大跌。但實(shí)際上，情況可能不會(huì)如此。由于商品房有著唯一合法的買賣權(quán)，投資品屬性不可替代，國人的買房觀念又不太可能一下轉(zhuǎn)變?yōu)?以租為主"，買房需求沒有改變，而此方案不是著眼增加商品房的供應(yīng)，因此在商品房的供需兩側(cè)均沒有變化。當(dāng)前中國的房價(jià)主要由其投資屬性決定，本次方案是針對(duì)住房的消費(fèi)屬性的調(diào)整政策，因此這次的政策對(duì)房價(jià)影響著實(shí)有限。

至于租金，此次方案的確能夠在數(shù)量上提高房屋租賃的供給，而且成本也較低，但對(duì)于一二線城市來說，集體用地的實(shí)際地理位置以郊區(qū)偏遠(yuǎn)地區(qū)為主，其成本優(yōu)勢實(shí)際上也不是那么大。因此其租金還是要看地區(qū)整體租金水平，不會(huì)對(duì)房屋租賃市場整體租金水平產(chǎn)生太大影響。

　　四、總結(jié)

13個(gè)城市開展試點(diǎn)集體建設(shè)用地建設(shè)租賃房，正是踐行了"房子是用來住的，不是用來炒的"這一戰(zhàn)略指導(dǎo)原則，以租代售，讓房子回歸"居住"屬性，體現(xiàn)出了住房供給側(cè)的一個(gè)巨量的改革和變化。當(dāng)前的試點(diǎn)方案是先進(jìn)的頂層設(shè)計(jì)，而在試點(diǎn)方案試行的這三年，還有需要不斷完善的若干細(xì)節(jié)問題，以期在試點(diǎn)結(jié)束之后能夠形成一批可復(fù)制可推廣的改革成果?！斗桨浮窞樵圏c(diǎn)城市留下了巨大創(chuàng)新空間，也為我國城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型留下充分想象空間，值得我們繼續(xù)期待。

更多精彩內(nèi)容，敬請關(guān)注央廣《王冠紅人館》節(jié)目及微信公號(hào)。

央廣《王冠紅人館》輿情課題組 朱珊珊