我國房地產市場自建國以來可以說隨著我國經濟和社會體制的演變而演變。從完全計劃經濟時代的福利分房時代進入市場經濟的商品房時代。但是，由于房地產的特殊屬性，即使在市場經濟高度發(fā)達的西方國家，也并非完全的商品化，很多房地產市場發(fā)展健康的國家都毫無例外的有著極為完善的房地產長效機制和計劃與商品的雙軌制特征。畢竟，房地產市場的健康發(fā)展既有利于經濟的活躍，也有利于社會的穩(wěn)定，因此，房地產市場既需要完善的長效機制，也需要適度的宏觀調控。

一、中國房地產市場的

“1.0時代”與“2.0時代”

中國房地產市場的發(fā)展在建國后相當長時間內是完全的福利房時代，沒有商品化的房地產市場。改革開放后，房地產市場的改革也開始啟動，但顯然沒有經濟體制改革的步伐快，直到1998年后才進入真正的商品化時代。

1、中國房地產“1.0時代”——福利分房時代

1949-1978年高度福利化時代。這一時期我國是一個高度計劃經濟型社會，以福利形式分配住宅?！敖y(tǒng)一管理，統(tǒng)一分配，以租養(yǎng)房”，實施公有住房實物分配制度。城鎮(zhèn)居民的住房主要由所在單位解決，各級政府和單位統(tǒng)一按照國家的基本建設投資計劃進行住房建設，住房建好后，結合級別、工齡、年齡、居住人口、輩數，人數、有無住房等一系列條件分給員工居住，收取極低廉的租金。這種計劃經濟時代特有的房屋分配形式，實際上是一種福利待遇。因為靠福利分房，房地產市場天生的市場屬性沒有被激活，居住條件也難以改善。

1978-1997年住房初步改革時代。在福利分房制度下，住房供需矛盾日益嚴峻，加之全國知青大規(guī)模返城，城市住房供需問題進一步突出。因此，住房制度改革提上了議事日程，尤其是住房建設與供給。自1978年起，中央就開始大力解決城鎮(zhèn)居民的住房問題，經過各地的實踐和積淀，到了1994年，總結了前一個階段的工作經驗，出臺了一個綜合性的文件，即《國務院關于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》，象征著城鎮(zhèn)住房制度正式改革之路正式啟動。這一時期住房公積金制度推行，一部分人開始購買公房。

2、房地產“2.0時代”——商品房時代

為刺激內需，推動住房制度改革，1998年7月，國務院下發(fā)《關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設的通知》，在這份中國房改的標志性文件中，明確提出要停止住房實物分配。在中國沿襲了約40年的福利分房制度壽終正寢，中國房改向著市場化的方向邁進?！锻ㄖ分忻鞔_要建立和完善以經濟適用住房為主的住房供應體系，對不同收入家庭實行不同的住房供應政策。最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房；中低收入家庭購買經濟適用住房；其他收入高的家庭購買、租賃市場價商品住房。調整住房投資結構，重點發(fā)展經濟適用住房(安居工程)，加快解決城鎮(zhèn)住房困難居民的住房問題。1998年無疑是我國房地產歷史上的一個分水嶺。停止住房福利分配，實行住房分配貨幣化，是住房分配制度改革的一個重大突破，從根本上推動了住房商品化進程。對于增加住房的有效需求，啟動房地產消費市場，推動整個產業(yè)鏈的發(fā)展，具有十分積極的作用。