三、房地產(chǎn)“3.0時代”需要注意的問題

房地產(chǎn)“3.0時代”可以被認為是我國當前住房市場加大供給側(cè)改革的重要措施，住房租賃市場是我國住房供應體系的重要組成部分，也是供給側(cè)改革下房地產(chǎn)庫存去化的關(guān)鍵著力點。培育和發(fā)展住房租賃市場，有利于完善住房供應體系，解決不同需求居民住房問題，以促進“居者有其屋”目標的實現(xiàn)。但是，這一房地產(chǎn)市場的轉(zhuǎn)向也需要注意一些問題。

第一，公租房的大量和有效供給并非是調(diào)控房價的有效手段。很多人把中央對未來房屋租賃的大量供給和租售同權(quán)的實施當作是打壓房價的重要手段，認為房價將會掉頭向下，這種認識是偏頗的。當前的租購并舉更多是解決人口流入較多，房價較高城市的一部分人的住房需求，這部分人雖然是潛在剛性需求者，暫時的租賃會延緩需求，并一般并不會長期租賃。因此，政府在實踐租購并舉的實踐中加強預期管理，同時，在住房剛性需求較大的地方還需加大商品房的供給。

第二，文化差異決定公租房在中國的與國外有所差別。在中國人的文化中“金窩銀窩不如自己的土窩”，租房在房地產(chǎn)市場不規(guī)范的情況下，租房具有太多的不確定性，承租者往往是弱勢群體，這就迫使很多人寧可當房奴也不租房。所以即使租購同權(quán)可實現(xiàn)，最近有媒體的調(diào)查數(shù)據(jù)也顯示，80%的網(wǎng)友依然主張買房。需要正視這種文化的差異，各地需要根據(jù)租賃需求在租賃實踐中盡量積極利用好存量房，防止大興大建造成浪費。

第三，國有租賃主體只能是租賃市場的一小部分。“購租并舉”成為房地產(chǎn)“3.0時代”的方向，促進當前房地產(chǎn)租賃市場的健康發(fā)展，完善租賃市場體系是房地產(chǎn)“3.0時代”的重要部分。但是，租賃供給的擴大，不能僅僅依賴國有租賃主體的增加，即公租房不應成為租賃市場的主體。即使在住房保障較好的德國，住房結(jié)構(gòu)中，政府可支配的廉租房比例也僅為10%左右，租金低于市場價格，只服務于中低收入家庭。因此，政府提供租賃的對象僅限于中低收入人群，而對于私人租賃市場的規(guī)范和租賃政策的完善才是整個“租售并舉”中的關(guān)鍵。政府要切實加強個人住房租賃市場相關(guān)政策體制的完善和落實，這樣，既有利于增加租賃市場供給，提高存量房利用效率，又避免國家稅收的流失和減緩地方政府壓力。