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別指望高地價(jià)讓農(nóng)民實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老保障

2017-11-07 09:08:48  新京報(bào)    參與評(píng)論()人

平羅“以地養(yǎng)老”的經(jīng)驗(yàn)會(huì)讓政府背上一個(gè)巨大的包袱，所以并不適宜向全國(guó)推廣。

近日，關(guān)于寧夏平羅縣一位農(nóng)民“賣地”養(yǎng)老的新聞引起社會(huì)極大關(guān)注。據(jù)央視報(bào)道，該縣馬占福的土地被政府回收，得到了18萬元，使他過上了一種現(xiàn)在看來比較安逸的退休養(yǎng)老生活。輿論傾向于肯定這個(gè)改革的方向，但我有異議。

馬先生賣地，其實(shí)占了便宜

馬占福出賣土地，其實(shí)是一種政府主導(dǎo)的交易，不是市場(chǎng)自由交易。我國(guó)沒有真正自由的土地交易市場(chǎng)，但我們可以比照國(guó)內(nèi)外經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，對(duì)這兩種交易做個(gè)大略分析。

先說耕地出賣。馬占福出賣了10畝耕地，每畝地9000元，假設(shè)按市場(chǎng)價(jià)評(píng)估，他算撿了個(gè)大便宜。國(guó)際經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)是，農(nóng)地價(jià)格是農(nóng)地地租的8倍左右。我國(guó)農(nóng)地的地租率普遍高于世界水平，與我國(guó)土地市場(chǎng)不健全有關(guān)。這里按市場(chǎng)比較健全的情形做分析。馬先生的村莊地理位置比較好，每畝地的合理地租應(yīng)該是300元左右，農(nóng)地價(jià)格每畝2400元比較合理。這樣算下來，馬占福將土地賣給政府，就多得了6.6萬元。

再說住房出售。真正值錢的是這部分。按媒體披露的消息估算，馬占福先生估計(jì)有1畝宅基地。他的五間舊平房，估計(jì)值4萬元。這樣，馬先生出售住房獲得的9萬元當(dāng)中，有5萬元是出售宅基地的收入。

假若允許馬先生自行在建設(shè)用地市場(chǎng)上與其他村民合伙出售他們的宅基地，在目前政策格局下，他的宅基地應(yīng)該有更高的出售價(jià)格。眼下我國(guó)城市二級(jí)土地市場(chǎng)的平均綜合出讓價(jià)格每畝土地在230萬元左右，考慮到幾個(gè)因素，如平羅縣的地理位置、寧夏的相對(duì)落后、生地轉(zhuǎn)為熟地的費(fèi)用以及自由出售時(shí)政府應(yīng)該增加的稅費(fèi)等，馬先生自己出售這1畝宅基地，保守地說，可以得到50萬元。

但是，上面這個(gè)計(jì)算其實(shí)不合理。如果真正放開建設(shè)用地市場(chǎng)，中國(guó)的地價(jià)賣不到每畝230萬，馬先生也得不到50萬。根據(jù)歐美的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，如果農(nóng)地轉(zhuǎn)建設(shè)用地(不是城市建成區(qū)的熟地)，大體是農(nóng)地價(jià)格乘以4。有的地方還要低，例如美國(guó)的休斯敦就更低。日本因?yàn)榍闆r特殊，又有政府管控，這個(gè)差異會(huì)高到20倍左右。如果我們按10倍計(jì)算，馬先生的1畝建設(shè)用地也就值2.4萬元。這樣，等于馬先生又多得2.6萬元。

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