違規(guī)租賃房屋合同不一定無效

2016-11-30 04:11:20 來源：北京日?qǐng)?bào) A+A-

隨著房屋租賃交易的日趨火爆，房屋租賃糾紛也日益增多。記者從市一中院獲悉，在房屋租賃糾紛中要求認(rèn)定合同無效的情況十分常見。對(duì)此，法官提示，一些房屋雖屬違規(guī)租賃，但合同不一定無效。

群租房違規(guī)不影響合同效力

2013年7月18日，市住建委、市公安局聯(lián)合發(fā)文，明確禁止將房屋改造后分割出租。此后，常有當(dāng)事人以房屋為群租房為由起訴要求確認(rèn)租賃合同無效。

對(duì)此，市一中院民一庭庭長郭燕枝解釋，兩部門的發(fā)文僅為地方性規(guī)定，違反此規(guī)定并不影響租賃合同的效力，故以此理由要求確認(rèn)房屋租賃合同無效的，法院不予支持。但她同時(shí)表示，法院對(duì)租賃合同效力的認(rèn)定不影響行政主管機(jī)關(guān)對(duì)違反行政管理規(guī)定的違法行為予以處理。

【案例】：

2013年8月，小張與一房屋中介公司簽訂租賃合同，租賃一套房屋中的一間，租期一年。期間，中介公司又將其他房間打隔斷后出租給多人。第二年4月，相關(guān)行政管理部門對(duì)群租房進(jìn)行整治，要求承租人盡快搬離。5月中旬，小張主動(dòng)搬離，但距租賃期滿還差2個(gè)月。小張于是將中介公司訴至法院，以房屋為群租房為由要求確認(rèn)租房合同無效。

法院審理后認(rèn)為，小張與中介公司簽訂租賃合同系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為合法有效。因中介公司將房屋群租，致使小張?zhí)崆鞍犭x，法院確認(rèn)雙方的合同解除，判決中介公司返還小張已支付的剩余租金及押金。

出租保障性住房合同有效

據(jù)市一中院統(tǒng)計(jì)，2014年至2016年上半年，該院審結(jié)涉保障性住房的租賃合同糾紛18件，其中6件都涉及租賃合同的效力爭(zhēng)議。購買保障性住房后將其出租獲利，不符合政府保障房制度設(shè)立的初衷，但不影響合同的法律效力。

市一中院民一庭副庭長王茂剛介紹，我國法律并未明確禁止保障性住房的租賃，故當(dāng)事人僅以租賃房屋為經(jīng)濟(jì)適用房或限價(jià)商品房為由，要求確認(rèn)房屋租賃合同無效的，法院不予支持。法院雖未對(duì)合同效力進(jìn)行否定，但并不影響行政主管機(jī)關(guān)對(duì)違反行政管理規(guī)定的違法行為予以處理。