2017-09-19 10:44:37  中國企業(yè)家    參與評論()人

摘要：老干部式的許家印，不同于王石——“這輩子下輩子都不介入政治”，也不同于王健林——“親近政府，遠(yuǎn)離政治”。他離政治很近，也融入得很好。這當(dāng)然為他招來了做空機(jī)構(gòu)的非議，香櫞曾指其離腐敗很近，但指控終究沒有事實(shí)依據(jù)。硬幣的另一面是許對政策把握的敏銳，只需稍稍留意，便可發(fā)現(xiàn)中國恒大的戰(zhàn)略，與宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略幾乎同步，國家擴(kuò)表恒大擴(kuò)表，國家縮表恒大縮表。 

　　許家印要持續(xù)面對的問題是，如何將一艘巨輪一直行駛在安全邊界之內(nèi)。

鏡頭一掃，許家印出現(xiàn)在了央視新聞的畫面上，這是關(guān)于2017年金磚國家工商論壇的報道，打著紅領(lǐng)帶的許家印坐在政要席后面的第一排，就在政府高層的正后方。顯然，這不是一個普通企業(yè)家能得到的位置，除了中國恒大的董事局主席之外，許家印還是全國政協(xié)常委。

政治身份讓許家印非常忙碌，從公開的行程來看，去廈門參加金磚會議之前，他還在北京參加了全國政協(xié)常委會會議，再之前是全國工商聯(lián)召開的“民營企業(yè)學(xué)習(xí)貫徹全國金融工作會議精神座談會”。唯獨(dú)，他沒有參加中國恒大的半年業(yè)績報告會。

原本，許家印可以在半年業(yè)績會上收獲很多祝賀，除了因?yàn)橹袊愦髣?chuàng)出了歷史最好的業(yè)績，他本人也在今年7月超過王健林成為中國地產(chǎn)首富。隨著中國恒大股價的進(jìn)一步攀升，據(jù)福布斯最新數(shù)據(jù)顯示，許家印以391億美元的身價成中國新首富，略高于第二的馬化騰，以及第三的馬云。 

許家印不是沒有當(dāng)過首富，早在2009年中國恒大上市當(dāng)天，他的身家就到了中國之巔。但一年一年下來，恒大一直在玩高負(fù)債高杠桿的“游戲”，資本市場從新奇到厭倦，再到擔(dān)憂，更有類似香櫞這樣的機(jī)構(gòu)做空。根據(jù)中國恒大總裁夏海鈞的測算，中國恒大目前的市盈率只有4~5倍，大概是內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)的一半，“恒大的股票還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有到達(dá)合適的位置?！毕暮ｂx說。

中國恒大自今年年初開始大幅去杠桿，同時大力推進(jìn)恒大地產(chǎn)在A股的借殼上市，多重利好刺激下，資本市場用實(shí)際行動表達(dá)了支持。這家公司于2017年1月3日開盤的價格為5.04港元，9月15日午間收盤價格為28.15港元，而許家印也再次問鼎中國富豪榜。

不過首富身份對于一個成熟企業(yè)家來說，就像規(guī)模之于龍頭企業(yè)，意義已經(jīng)不是很大。許家印和恒大管理層，需要持續(xù)面對的問題是，如何將一艘巨輪一直行駛在安全的邊界之內(nèi)。

敏銳的嗅覺

用一句時髦的話形容，許家印缺乏freestyle。

    地產(chǎn)圈里，孫宏斌穿T恤球鞋，平時急了還會罵三字經(jīng)，是個“耿直BOY”；王健林在公司年會上嘶吼一無所有像個“搖滾老炮”；王石雖然全身上下透著布爾喬亞式的精致，但也會沖冠一怒為紅顏，無論記者近距離接觸，還是公眾透過電腦屏幕，都能感到這些人物形象的鮮活。但許家印是一本正經(jīng)的，正襟危坐的。他就像是一個被簇?fù)砥饋淼摹袄细刹俊?，你看他，他看你，都隔了好幾層?/p>　　但中國恒大的員工對此倒習(xí)以為常，“老板就是這樣一個老派的人?！彼麄兏嬖V記者，這個億萬富豪直到最近幾年才用上智能手機(jī)。一家傳媒廣告公司的老板提起一段往事，多年前恒大的人曾經(jīng)找過他們，想把新浪財(cái)經(jīng)的港股頻道中的恒大單頁包下來，因?yàn)槔习逯粫眯吕素?cái)經(jīng)看股票。

老干部式的許家印，不同于王石——“這輩子下輩子都不介入政治”，也不同于王健林——“親近政府，遠(yuǎn)離政治”。他離政治很近，也融入得很好。這當(dāng)然為他招來了做空機(jī)構(gòu)的非議，香櫞曾指其離腐敗很近，但指控終究沒有事實(shí)依據(jù)。硬幣的另一面是許對政策把握的敏銳，只需稍稍留意，便可發(fā)現(xiàn)中國恒大的戰(zhàn)略，與宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略幾乎同步，國家擴(kuò)表恒大擴(kuò)表，國家縮表恒大縮表。 

在此次業(yè)績會上，中國恒大宣布了重大戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，由過去的規(guī)模優(yōu)先轉(zhuǎn)變?yōu)樾б鎯?yōu)先。圍繞這個目的，公司將此前的“三高一低”的發(fā)展模式調(diào)整為“三低一高”。所謂“三高一低”，即高負(fù)債高杠桿高周轉(zhuǎn)與低成本，而“三低一高”則是低負(fù)債、低杠桿、低成本和高周轉(zhuǎn)。對此，夏海鈞毫不避諱：“中國恒大的舉措，和國家降負(fù)債去杠桿的政策導(dǎo)向是一致的。”

8月23號的“民營企業(yè)學(xué)習(xí)貫徹全國金融工作會議精神座談會”上，許家印本不在發(fā)言之列。主持座談會的全國工商聯(lián)常務(wù)副主席徐樂江點(diǎn)名許家印談?wù)剬W(xué)習(xí)全國金融工作會議的體會。許家印稱，2014年至2016年，恒大的收入分別是1300億元、2000億元、3700億元，今年預(yù)計(jì)將達(dá)到5000億元，這樣快速的增長，無論是哪家企業(yè)，基本都是“三高一低”的發(fā)展模式；現(xiàn)在在中央金融工作會議之后，企業(yè)要向“三低一高”模式轉(zhuǎn)變，只有這樣才能實(shí)現(xiàn)企業(yè)長期穩(wěn)定健康的發(fā)展。徐樂江在交流中打趣稱，恒大過去的發(fā)展模式，其實(shí)還應(yīng)加一個“高風(fēng)險”。

來自高層的指點(diǎn)十分直接，許家印怎能不聞弦音，知雅意？實(shí)際上，以他對政策的嗅覺靈敏程度，根本無需如此直接的提醒。早幾年，在政策鼓勵走出去的背景下，多家地產(chǎn)公司采取了激進(jìn)的海外擴(kuò)張戰(zhàn)略，如今那些依賴于國內(nèi)投資客的海外地產(chǎn)項(xiàng)目，成為了橫亙在公司未來的一個難題，但中國恒大一直沒有走出國門。恒大公司方面向記者明確，恒大沒有海外投資的計(jì)劃?！斑^去二十一年，恒大一直堅(jiān)持只在國內(nèi)投資，并成功在中國經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展的紅利中實(shí)現(xiàn)企業(yè)的壯大。我們認(rèn)為，這種紅利還很大，恒大完全可以在其中繼續(xù)取得長足發(fā)展。”

當(dāng)然，除外部因素之外，恒大的減速有其內(nèi)生邏輯。

中國恒大成立于1996年，是以一個別人都不要的項(xiàng)目起家的。那一年，萬科的營業(yè)收入超過10億元，富力地產(chǎn)[股評]的銷售收入大概在6000萬元上下。在2016年之前的20年里，恒大一直處于追趕者的角色，從項(xiàng)目公司到地方公司，再追全國化公司，第一梯隊(duì)公司，終于在去年成為了世界上最大的房地產(chǎn)企業(yè)。夏海鈞認(rèn)為，要追上別人，就必須規(guī)模擴(kuò)張。一家小公司如何能克服資本金不足的劣勢，實(shí)現(xiàn)規(guī)模跳躍性增長呢？唯有一條路——多借錢。這些錢都沉淀在了土地上，由于土地增值幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了融資成本，恒大成為了“鑲在王冠上的鉆石”。 

　　但夏海鈞知道，高負(fù)債的發(fā)展模式是不可持續(xù)的，畢竟中國地產(chǎn)的黃金時代已經(jīng)過去了，大量的中小型房地產(chǎn)企業(yè)消失了，這說明過去那樣簡單粗暴的賺錢方式已經(jīng)行不通了。土地成本越來越高，如果融資成本再一路漲下去，企業(yè)只能給政府打工，給銀行打工。

中國恒大決定在未來三年內(nèi)，土地儲備規(guī)模每年負(fù)增長5%~10%，以每年5000萬平米交樓面積計(jì)算，大概每年會減少一千多萬的土地儲備，少買地負(fù)債就會下降，利潤將得以釋放。

這個年中，中國恒大交上了上市以來最好的一張成績單，它的毛利、凈利都獲得了200%上下的增長，由于償還掉了永續(xù)債，歸屬于公司股東的凈利潤增長超過8倍，至188.3億元。業(yè)績公布后，各家券商的研究報告的結(jié)論都是“建議買入”?！肮蓶|不會關(guān)心我們的規(guī)模有多大，他們只關(guān)心分紅有多少?！毕暮ｂx說了句實(shí)話。

減速航行

從今年上半年的合約銷售情況來看，恒大已經(jīng)不是全國老大，雖然它去年才坐上了這個位置。今年前六個月，恒大實(shí)現(xiàn)合約銷售金額2440.9億元，略遜于碧桂園的2889.1億元?！拔覀儺?dāng)過老大了，在這之后再盯這個目標(biāo)沒意義?！毕暮ｂx說，不過他話鋒一轉(zhuǎn)，又說起：“把別人的權(quán)益放在自己這邊是沒用的?！边@話有火藥味，2017年上半年，按權(quán)益銷售額口徑統(tǒng)計(jì)，中國恒大在全國地產(chǎn)企業(yè)排名第一，達(dá)到2291.6億元，超過碧桂園。 

“恒大今后不會再強(qiáng)調(diào)合約銷售第一，權(quán)益銷售第一，利潤第一?！毕暮ｂx強(qiáng)調(diào)，針對此次戰(zhàn)略調(diào)整，夏表示，中國恒大一貫的低成本和高周轉(zhuǎn)模式不會變?！胺慨a(chǎn)是面包，我們是廚師，土地就是面粉，恒大前些年拿了最便宜的面粉?！毕暮ｂx對此頗為得意。作為中國目前最大的“地主”，中國恒大現(xiàn)有2.76億平米的土地儲備，這些土地的原值不過4576億元，平均樓面地價1658元/平米，其中72.6%的土地位于一二線城市，27.4%的土地位于三線城市。眾所周知的是，自去年年初開始，中國房地產(chǎn)市場開始了新一輪的上漲周期，恒大的項(xiàng)目售價也隨行就市的發(fā)生了上揚(yáng)。根據(jù)夏的介紹，恒大項(xiàng)目平均售價自去年的8800元/平米，已經(jīng)漲至超過1萬元/平米?！斑@多出來的1200元/平米就是利潤?！毕暮ｂx表示。

許家印兼任母校武漢科技大學(xué)管理學(xué)教授，不少人認(rèn)為這是個虛名，畢竟許教授是學(xué)冶金出身的，也未曾在公開場合談?wù)撟约旱墓芾碇馈５?dāng)你仔細(xì)研究這家公司時，會發(fā)現(xiàn)它確有一些獨(dú)特的管理經(jīng)驗(yàn)。例如，由于全國型房地產(chǎn)企業(yè)管理半徑很長，很多公司選擇對區(qū)域公司充分放權(quán)。但中國恒大采用緊密型集團(tuán)化管理模式，集團(tuán)直接把控上馬項(xiàng)目、規(guī)劃設(shè)計(jì)、材料供應(yīng)、招投標(biāo)、預(yù)決算、工程管理、質(zhì)量管理、銷售、交樓等各個環(huán)節(jié)，區(qū)域公司的角色只是執(zhí)行實(shí)施。這種模式當(dāng)然貫徹起來很難，今年恒大集團(tuán)需要同時管控開發(fā)的20層以上樓宇就超過8000棟。但這催生了恒大的標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營，在夏海鈞看來，還沒有哪一家地產(chǎn)公司在這方面可以超過恒大。它只有三條產(chǎn)品線，份額5%的高端系列——恒大華府，份額70%的剛需產(chǎn)品系列——恒大綠洲、恒大雅苑等，以及份額25%的旅游地產(chǎn)系列——恒大金碧天下。這些產(chǎn)品分布在全國223個城市，但每一個同名的樓盤看起來幾乎一模一樣。

　　恒大另有一獨(dú)特管理模式，被許家印視為保持長期高速增長的法寶——目標(biāo)計(jì)劃管理。“管理學(xué)上，通常目標(biāo)管理和計(jì)劃管理是兩個獨(dú)立章節(jié)，恒大將兩者合一，恒大的計(jì)劃都是帶有目標(biāo)性的?！痹S家印在今年年初的內(nèi)部講話中說。

在恒大集團(tuán)內(nèi)部，有一個在地產(chǎn)界獨(dú)特的部門——管理及監(jiān)察中心，最初這個部門只有10個人，但現(xiàn)在已近千人，而各地區(qū)公司也設(shè)有綜合計(jì)劃部，兩級部門統(tǒng)一形成了多級項(xiàng)目計(jì)劃管理體系，這個體系主要負(fù)責(zé)的是維持項(xiàng)目開發(fā)的高速周轉(zhuǎn)。根據(jù)恒大方面介紹，該公司對于項(xiàng)目計(jì)劃把控細(xì)化到每一周，確保拿地之后的半年內(nèi)開盤銷售，除非遇到嚴(yán)重的不可抗力，否則開盤時間是死命令。

　　恒大要變的是高杠桿和高負(fù)債的發(fā)展模式。在今年以前，很少有人能說清楚恒大究竟借了多少錢，因?yàn)樗懈哳~的永續(xù)債。根據(jù)2016年年報，歸屬于永續(xù)債持有人的凈利潤超過了歸屬于公司股東的。直到7月初，恒大宣布已在6月贖回全部永續(xù)債時，人們才了解到，這個“隱性債務(wù)”的規(guī)模為1129億元，它的消失令中國恒大的全口徑凈負(fù)債率（含永續(xù)債）急速腰斬。

不可否認(rèn)的是，中國恒大目前仍是一個高杠桿企業(yè)，可能連夏海鈞自己都認(rèn)為高得有些不正常，它的凈負(fù)債率為240%。夏海鈞表示，一年后要將凈負(fù)債率降到140%，兩年后降到100%，三年后降到70%，此后中國恒大將維持這樣的“正常公司”負(fù)債率水平。

未來之路

實(shí)際上，恒大上半年的凈利潤原本可以更多，這家公司以非常低的價格，將萬科的股權(quán)出售給深圳地鐵，虧了70個億。當(dāng)然，正如許家印所說，“做的都是愉快的事情”。眾所周知，恒大地產(chǎn)集團(tuán)正在推進(jìn)借殼深深房的計(jì)劃，集團(tuán)總部也已經(jīng)搬遷至深圳。夏海鈞透露，評估機(jī)構(gòu)正在對恒大地產(chǎn)的土地資產(chǎn)進(jìn)行重估，資產(chǎn)重估后的價格將決定恒大地產(chǎn)上市時的估值。相關(guān)工作推進(jìn)得非常順利，該公司將在不久后迎來第三輪的戰(zhàn)略投資者，這輪融資的規(guī)模在300億~500億元間。待此次融資完成后，恒大地產(chǎn)將正式向證監(jiān)會遞表。

當(dāng)然有很多人想?yún)⑴c到中國最大地主的生意中，恒大地產(chǎn)擁有主動選擇權(quán)。它的股東名單群星閃耀，包括中信、中融、華信、深業(yè)集團(tuán)、山東高速、深圳廣田等，均是實(shí)力央企、國企、大型金融機(jī)構(gòu)及戰(zhàn)略合作伙伴。 

值得注意的是，A股借殼上市的是恒大地產(chǎn)集團(tuán)，而中國恒大已經(jīng)擁有了地產(chǎn)、金融、旅游和健康四大板塊。近幾年，中國恒大一直在進(jìn)行多元化的嘗試，它陸續(xù)“死磕”過快消和金融，但快消業(yè)務(wù)最終被剝離，金融業(yè)務(wù)則受到政策變化的影響?，F(xiàn)在，符合擴(kuò)大內(nèi)需、消費(fèi)升級方向的旅游是恒大的重點(diǎn)方向。

2016年，前瞻產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《中國主題公園行業(yè)發(fā)展模式與投資戰(zhàn)略規(guī)劃分析報告》指出，國內(nèi)70%的主題公園處于虧損狀態(tài)，20%持平，只有10%實(shí)現(xiàn)盈利，約有1500億元資金套牢在主題公園投資之中。這種局面在萬達(dá)與融創(chuàng)的交易中，也能看出端倪。根據(jù)最初的交易結(jié)構(gòu)，萬達(dá)計(jì)劃按注冊資本金定價來出售萬達(dá)城項(xiàng)目，以至于項(xiàng)目可售面積的均價只有一千多元/平米，如此估值方式難免讓人覺得，那些需要長期持有的主題樂園是個“大坑”。

但恒大也在推進(jìn)主題樂園計(jì)劃，即恒大童世界，并且一下子就是15家。一季度，恒大旅游集團(tuán)考察了全球28個主題樂園，最終選定了33個游戲項(xiàng)目，該規(guī)模將是迪士尼的1.5倍。 

恒大童世界會是全球唯一的全室內(nèi)主題樂園，這顯得很魔幻，恒大可能需要蓋一個非常大的穹頂，人們穿過入口，大概會像愛麗絲掉進(jìn)了兔子洞。但這些主題樂園將消耗巨額的投資，沒有頂?shù)纳虾５鲜磕嵬顿Y額是55億美金。中國恒大沒有對外披露主題樂園項(xiàng)目的商業(yè)測算，不過許家印顯然非?？粗赝澜纾衲?月，他親自參加了項(xiàng)目方案研討會。也許，這個掌握了近1.5萬億資產(chǎn)的人，只是想制造一些快樂。

關(guān)鍵詞：許家印成中國首富