因為具有一定社會知名度，男子任華讓女友和表嫂作為租賃合同簽約人，租下一棟別墅。

不到一年，任華因患抑郁癥在租來的別墅里自殺身亡。房東認(rèn)為自己的別墅成了“兇宅”，將兩名合同簽約人告上法庭，要求二人連帶賠償房屋貶值損失人民幣265.5萬元。

11月3日，澎湃新聞（www.thepaper.cn）記者從上海市普陀區(qū)人民法院獲悉，該法院日前審理后作出判決，駁回了原告的訴訟請求。

房東要求賠265.5萬元

法院透露，2015年，李明購買了一棟位于上海普陀區(qū)某高檔小區(qū)的別墅，由于暫無自住打算，便對外出租。

經(jīng)中介介紹，李明遇到一對想長期租房又有經(jīng)濟實力的青年男女。雙方從看房到協(xié)商，進行得都很順利，但租客任華提出自己由于工作原因具有一定社會知名度，希望具體合同的簽訂由其女友唐蘭負(fù)責(zé)。

李明了解到唐蘭不是上海戶籍，為保障合同能夠安全履行，要求任華再找一位上海戶籍的親屬作為共同簽約人。于是，任華聯(lián)系了自己住在附近的表嫂徐麗蓮幫忙。

2015年11月19日，李明同唐蘭和徐麗蓮二人簽訂了房屋租賃合同，合同約定租期為2015年11月20日至2017年11月19日止，租賃押金25000元，月租金12500元，按年支付。合同中約定，未經(jīng)出租人書面同意，承租人不得將房屋轉(zhuǎn)租或分租給他人。當(dāng)日，唐蘭向李明支付了一年的租金和租賃押金共計175000元。

起初，該別墅由任華和唐蘭一同居住，不久后二人分手，唐蘭搬離后由任華一人居住。 2016年9月，任華因患抑郁癥，在該房屋內(nèi)自殺死亡。事后，經(jīng)李明與任華親屬溝通，雙方均同意解除租賃合同。事后李明向普陀區(qū)人民法院提起訴訟，要求唐蘭和徐麗蓮二人連帶賠償房屋貶值損失人民幣265.5萬元。

原告李明認(rèn)為，被告唐蘭、徐麗蓮在簽訂租賃合同后，再將房屋再轉(zhuǎn)租給任華居住的行為屬于未經(jīng)李明同意，擅自將房屋轉(zhuǎn)租他人，侵犯了自己的知情權(quán)。同時對房屋實際居住人未盡到合理注意義務(wù)，因房屋內(nèi)發(fā)生非正常死亡事件，讓房屋成為“兇宅”，導(dǎo)致房屋的市場價值發(fā)生貶損，至今無法出租亦無法出售。因此，根據(jù)《民法通則》公序良俗和公平原則的規(guī)定，李明主張兩被告按照房屋購買價格的30%承擔(dān)連帶損害賠償責(zé)任，即265.5萬元。

被告唐蘭、徐麗蓮共同辯稱：兩被告并非房屋租賃合同的實際當(dāng)事人，只是實際居住人任華的簽約代理人，李明在出租時亦知曉這一情形。實際居住人任華因抑郁癥自殺屬于意外事件，并非被告所能控制，且即使存在不良影響，伴隨時間推移，該事件影響將逐漸減弱，故兩被告對此并無過錯。另李明要求賠償金額的計算方式也不夠客觀，該事件發(fā)生后，原被告雙方已協(xié)商解除合同，租賃期內(nèi)提前支付的租金及押金尚未退還，該款可用于彌補李明的經(jīng)濟損失。因此，不同意李明提出的全部訴請。

法院駁回原告訴請

普陀法院經(jīng)審理認(rèn)為，該案中原告李明提起財產(chǎn)損失賠償訴訟的主要理由是兩被告在簽訂租賃合同后的侵權(quán)行為，加上任華的自殺行為，導(dǎo)致系爭房屋出現(xiàn)價值貶損。

法官主要從三方面解析該案爭議焦點：

第一，唐蘭、徐麗蓮二被告在該起事件中是否存在過錯？

首先，二被告讓非簽約人任華實際居住的行為并非法律意義上的“轉(zhuǎn)租”。通常意義上的“轉(zhuǎn)租”是指承租人將房屋交由他人使用并收取一定費用的行為，未經(jīng)出租人同意，禁止轉(zhuǎn)租、分租，除了保障出租人選擇權(quán)，還有著不讓承租人轉(zhuǎn)手牟利的含義。

該案中，李明并無證據(jù)證明任華向唐蘭支付租金這一事實。且現(xiàn)實生活中，在沒有特殊規(guī)定的情況下，承租人可以自己居住，也可以邀請家人或其他有特定親密關(guān)系的人一同居住，該案中，唐蘭同曾為男朋友的任華一同居住也并無不妥。

其次，該案證據(jù)足以證明李明知曉任華為房屋的實際承租人或?qū)嶋H居住人。李明出于交易安全考慮，要求被告徐麗蓮一同加入租賃合同，即表明李明并未將簽約人當(dāng)然視作實際居住人。而任華作為被告唐蘭的男友，一同參與租賃事宜協(xié)商，李明也應(yīng)當(dāng)足以預(yù)見到非簽約人任華可能實際居住該房屋內(nèi)。且結(jié)合各方當(dāng)事人對于簽約過程的陳述相互印證吻合，足以證明李明知曉任華為房屋的實際承租人或?qū)嶋H居住人。

再次，兩被告對于任華的自殺行為并無合理注意義務(wù)。任華作為完全民事行為能力人，因身患抑郁癥選擇以自殺方式結(jié)束自己的生命，是其主觀意識造成的，這并非兩被告所能控制，該行為大大超出了被告所應(yīng)承擔(dān)的合理注意義務(wù)的限度范圍。

因此，唐蘭、徐麗蓮二被告在該起事件中不存在過錯。

第二，任華的自殺行為是否造成了系爭房屋的價值貶損？貶損了多少？

法院認(rèn)為，對于房屋貶值損失的認(rèn)定，應(yīng)考慮“損失”是否實際發(fā)生，損失金額是否確定。李明購置房屋是為今后居住及生活所用，自殺事件發(fā)生后，房屋的結(jié)構(gòu)及設(shè)施等并未發(fā)生任何損害，其使用價值亦未降低，最重要的是，李明也未將該房屋實際出售，其所稱的“損失”僅僅體現(xiàn)為一種主觀上的可能性，目前并未實際發(fā)生。其次，李明提供一份中介人員對該房屋價格的錄音內(nèi)容。從形式上看，電話咨詢的內(nèi)容并不具有確定性，以電話咨詢調(diào)查來確定“損失”金額并不客觀。李明也表示，訴請中以房價30%的標(biāo)準(zhǔn)作為損失是其個人內(nèi)心的評估，不能構(gòu)成法律上認(rèn)定損失的基礎(chǔ)。

因此，該案中并無證據(jù)證明自殺行為對系爭房屋造成實際價值貶損。

第三，被告的行為及任華的自殺與李明所稱的“損失”之間是否存在因果關(guān)系？

因果關(guān)系是加害行為與損害之間必不可少的鏈條。從大前提看，李明提供的電話咨詢記錄表明，中介人員對于房屋是否會發(fā)生價值貶損也并非絕對肯定，考慮到任華具有一定社會知名度，并非所有人會對房屋的居住產(chǎn)生忌諱，有可能會產(chǎn)生貶值損失。從小前提上看，李明并未將該房屋實際出售，這種“損害后果”只是一種主觀可能性，并未實際發(fā)生。故從相當(dāng)因果關(guān)系的兩個組成部分來看，李明所稱的房屋貶值損失與任華的自殺行為間并不存在侵權(quán)法要件中的因果關(guān)系。

最后普陀法院審理判決，駁回原告李明的訴訟請求。

（文中人物均為化名）