任澤平：中國房地產(chǎn)十大預(yù)測(9)

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2024-06-10 19:00:08 網(wǎng)易

8 預(yù)測八：房地產(chǎn)銷售和投資筑底在即

房地產(chǎn)銷售和投資將逐步放緩，預(yù)計在未來2年左右見底，未來住房市場的主要支撐來自改善型需求、城市更新、保障房需求等。

綜合考慮多個維度，如宏觀經(jīng)濟政策的變化、房企與居民信心修復(fù)等。我們預(yù)計中性情景下，2024年供需整體仍將雙向略微收窄，并在2年左右完成筑底。2024年商品房銷售面積同比-5.3%，銷售絕對規(guī)模約10.6億平；2024年開發(fā)投資額受銷售、融資復(fù)蘇進度制約，預(yù)計同比-4.5%，規(guī)模約11.0萬億元。

中性情景下，我們認為：未來宏觀經(jīng)濟方面，經(jīng)濟政策呈現(xiàn)小幅加碼、緩慢放松，2024年降息降準與2023年幅度相近，中央財政維持同一赤字率水平，2024年經(jīng)濟維持當(dāng)前景氣度水平不回落，居民收入逐步企穩(wěn)。房地產(chǎn)行業(yè)方面，需求端調(diào)控政策延續(xù)寬松狀態(tài)，居民置業(yè)意愿有所修復(fù)，房地產(chǎn)價格預(yù)期小幅改善。市場呈分化式復(fù)蘇。供給端，紓困房企融資的政策如融資“白名單”及“三個不低于”陸續(xù)落地。不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求得到基本滿足，部分城市停工項目處置情況緩解，優(yōu)質(zhì)房企三好生信心修復(fù)，三好生拿地恢復(fù)積極態(tài)勢。

我們連續(xù)6年在《中國住房存量報告》系列中跟蹤研究發(fā)現(xiàn)，綜合考慮城鎮(zhèn)化進程、改善性需求、城市更新等，中國房地產(chǎn)市場未來需求下降，但中長期仍有發(fā)展空間。根據(jù)我們測算，2024-2030年年均新增城鎮(zhèn)居住需求約10.0億平，相較2011-2023年年均新增城鎮(zhèn)居住需求的11.3億平有一定下降，2030年我國居住總需求或?qū)⒔抵?.1億平。2024年我國年新增城鎮(zhèn)居住需求約10.6億平，城鎮(zhèn)常住人口增加（剔除行政區(qū)劃變動，后同）、居住條件改善、城市更新需求分別占總需求的28.8%、34.5%、36.7%。未來六年，改善性需求總量、占比均呈現(xiàn)逐年增長趨勢，2023年開始預(yù)計超越城鎮(zhèn)常住人口增長帶來的需求成為最大的需求。

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