土地市場供需低迷，土地財政何去何從？(7)
溢價率、流拍率等土地市場情緒指標顯示土地市場依然低迷。一是土地成交平均溢價率在2021年4月觸頂之后一直處于底部。土地溢價率是土地競拍成交價格相對于土地成本價高出的百分比。2023年，集中供地城市紛紛取消土拍價格上限，溢價率暫時回升。但2024年以來，土拍整體依然冷清，5月300城各類用地成交平均溢價率1.8%，遠低于去年同期的5.9%。二是住宅用地流拍率居高不下。2023年300城住宅用地流拍率高達17.2%，僅次于2021年19%的高點。盡管預公告制度調整提高了供地的靈活性，但是土地需求冷淡，二線以下城市流拍率較高。2024年1—5月，一線、二線、三四線城市流拍率為5.1%、10.7%、25.4%。
圖表6：300城土地成交平均溢價率的變化趨勢
（三）城市分化：拿地區(qū)域范圍更加集中，一線城市拿地金額占比提升
分城市看，二線以下城市土地市場受沖擊程度更大，一線城市土地出讓價款占比逐年上升。2021年，二線以下城市土地出讓價款增速率先轉負，2022年，一線城市土地出讓價款也轉為負增長。但由于一線城市住宅土地出讓價款跌幅相對較小，一線城市土地出讓價款占比逐年上升，從2019年的10.9%提升至2023年18.9%。2024年1—5月，一線、二線、三線以下城市住宅用地土地出讓價款分別下滑-19.6%、-43.6%、-36.8%。一線城市住宅用地土地出讓價款占比達18.9%，較2023年提升了3.6個百分點。
當前土地市場下行壓力從低能級傳導至高能級城市。2024年1—5月，35個大中城市各類用地土地出讓價款同比下降30.1%。具體來看，二線城市中，除了武漢、濟南正增長以外，南京（-72.6%）、青島（-69.0%）、天津（-52.5%）多數城市土地出讓價款同比跌幅較大。一線城市中，北京1—5月土地出讓價款同比增長38.0%，廣州、深圳1—5月土地出讓價款同比-79.1%、-34.1%，分別僅有2宗、1宗住宅用地成交。
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