何時(shí)調(diào)、如何調(diào)？市場(chǎng)熱議存量房貸新政，多地銀行：等待細(xì)則出臺(tái)(5)

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2024-09-29 10:52:32 新浪財(cái)經(jīng)

對(duì)此，東方金誠首席宏觀分析師王青表示，存量房貸在本行內(nèi)實(shí)施“轉(zhuǎn)按揭”，即存量房貸利率重定價(jià)，與去年9月的調(diào)降路徑相同。之所以強(qiáng)調(diào)“初期會(huì)在本行內(nèi)實(shí)施轉(zhuǎn)按揭”，主要是因?yàn)楫?dāng)前存量房貸仍屬銀行高收益、低風(fēng)險(xiǎn)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，允許跨行轉(zhuǎn)按揭，會(huì)加劇銀行之間的競(jìng)爭，特別是對(duì)存量房貸規(guī)模占比較高的大行會(huì)產(chǎn)生較大沖擊。

“對(duì)于購房者而言，實(shí)際辦理轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)時(shí)需要對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行重新評(píng)估，那么如果房產(chǎn)估值下降，可能會(huì)導(dǎo)致可貸款的金額減少。”該人士提醒道，如果房價(jià)下跌，可能會(huì)影響到轉(zhuǎn)按揭操作中的貸款額度，給房主帶來額外的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)。此外，還要注意業(yè)務(wù)過程中可能產(chǎn)生的費(fèi)用和時(shí)間成本問題，以及由于個(gè)人信用狀況的變化，對(duì)新貸款申請(qǐng)結(jié)果帶來的不確定性。

海外的轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)是如何操作的呢？

民生宏觀團(tuán)隊(duì)分析認(rèn)為，以美國為例，在2008年金融危機(jī)期間，該國推出了住房可負(fù)擔(dān)再融資計(jì)劃（HARP），旨在幫助困境中的房主通過降低利率或延長貸款期限來減輕還款壓力。

此外，日本的轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)主要依靠合同條款的創(chuàng)新來優(yōu)化貸款條件。例如，日本住房金融公司（JHF）提供的“Flat 35”產(chǎn)品允許借款人選擇固定利率的長期按揭貸款，以應(yīng)對(duì)利率變動(dòng)帶來的風(fēng)險(xiǎn)。居民可申請(qǐng)還款前十年0.25%折扣、前五年額外0.25%折扣，同時(shí)利率每月審查一次，有概率更改合同中的固定利率。

從實(shí)施主體來看，美國的轉(zhuǎn)按揭政策由政府主導(dǎo)，設(shè)立特定目的機(jī)構(gòu)來收購銀行的存量房貸，既保證了商業(yè)銀行的資產(chǎn)負(fù)債表健康，又確保了按揭政策實(shí)施的范圍和效果；日本則通過創(chuàng)新合同條款，如“Flat 35”提供的長期固定利率貸款，來吸引借款人進(jìn)行轉(zhuǎn)按揭，從而降低利率風(fēng)險(xiǎn)。

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(責(zé)任編輯：喬嬌 TT0002)

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