公募REITs新面孔持續(xù)涌現(xiàn) 市場穩(wěn)步走向成熟
基礎設施REITs作為基礎設施建設和金融領域重要的交叉創(chuàng)新工具，為社會資本開辟了新的投資路徑。2020年4月，中國證監(jiān)會和國家發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布了相關(guān)通知及其配套指引，構(gòu)成了我國REITs市場的頂層制度框架，標志著公募REITs市場的正式啟動。
自2021年首批公募基礎設施REITs上市交易以來，我國REITs市場迅速發(fā)展，試點行業(yè)不斷擴展，現(xiàn)已涵蓋保障性租賃住房、水利設施、旅游基礎設施、消費和商業(yè)等領域。通過金融資產(chǎn)的力量，REITs為實體經(jīng)濟和優(yōu)質(zhì)項目的發(fā)展提供了堅實的支持。截至2024年9月25日，已有45只公募REITs上市交易，交易金額合計達到1256億元。
盡管我國公募REITs已初步實現(xiàn)了從理論設計到實踐應用的跨越，但與海外市場相比仍有發(fā)展空間。未來建議關(guān)注資產(chǎn)質(zhì)量、稅收激勵措施以及流動性的提升，逐步增強REITs產(chǎn)品在促進經(jīng)濟社會發(fā)展和豐富資本市場產(chǎn)品線中的效用。
我國公募REITs市場正式邁入常態(tài)化發(fā)行新階段，發(fā)行審批流程顯著提速。權(quán)益屬性的認定、全面常態(tài)化發(fā)行的推動，以及印花稅減免等政策層面的規(guī)范和利好，是提升市場熱度的關(guān)鍵動力。目前，我國公募REITs發(fā)行堅持較高的上市標準、“公募基金+資產(chǎn)支持證券”的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，以及相對嚴格的擴募并購規(guī)則，最大程度地對項目風險進行了預防與控制，但也制約了發(fā)行效率及盤活資產(chǎn)能力的提升。
項目合規(guī)審核流程嚴格，“公募基金+資產(chǎn)支持證券”模式下REITs基金搭建流程復雜，減緩了公募REITs發(fā)行的提速。發(fā)行過程受到國家發(fā)改委、中國證監(jiān)會以及交易所的共同監(jiān)管，確保了項目質(zhì)量，但多重架構(gòu)延長了發(fā)行前的準備時間與后期項目運營的負擔。
配套支持性稅收政策尚未完善，原始權(quán)益人推動REITs項目的動力受限。稅收政策直接影響REITs運行成本，進而影響產(chǎn)品收益率。雖然2024年9月發(fā)布的文件對企業(yè)改制重組環(huán)節(jié)中的印花稅做了減免，但與海外成熟的REITs市場相比，我國的配套稅收優(yōu)惠政策仍有待進一步完善，以提高通過發(fā)行公募REITs產(chǎn)品作為融資渠道的性價比。
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