馬光遠反駁“明年房價跌25%”說法

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2024-11-28 16:00:12

高盛最新預(yù)測讓人不得不正視一個現(xiàn)實：中國樓市真的變了。過去三年，全國房價持續(xù)下跌，這一輪調(diào)整之深、之久，確實超出很多人預(yù)期。

說實話，高盛的判斷聽著有點懸--未來一年房價還要跌25%？這數(shù)字看著嚇人。不過仔細想想，他們的邏輯倒也不是完全沒道理。

人口持續(xù)萎縮是個繞不開的坎。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2022年我國人口出現(xiàn)61年來首次負增長，2023年這個趨勢還在延續(xù)。按照目前態(tài)勢，到2035年前后，我國人口可能減少到13.5億左右。

人少了，需求自然就弱了。前些年靠投資客炒熱的三四線城市，現(xiàn)在更是難頂。記得去年底去一個縣城出差，新建小區(qū)門可羅雀，售樓處里的銷售都快睡著了。這場景，在全國各地的三四線城市并不少見。

房地產(chǎn)市場的供需關(guān)系已經(jīng)發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變。據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，截至2022年底，我國城鎮(zhèn)人均住房建筑面積已達41.7平方米，比2012年增加了13.6平方米。按照國際標準，這個數(shù)字已經(jīng)不低了。

供需失衡的壓力在持續(xù)積累。住建部數(shù)據(jù)顯示，目前全國商品房庫存量約為6.5億平方米。而且每年新增供應(yīng)并未停止，去化周期在不斷拉長。這存量規(guī)模，確實挺嚇人的。

不過，一線城市的情況可能會有所不同。北上廣深的人口吸引力依然強勁，產(chǎn)業(yè)升級帶來的就業(yè)機會也在不斷增加。這些城市的房價韌性可能會更強一些。

但即便是一線城市，未來也很難再現(xiàn)暴漲行情。前不久和一個老同學聊天，他在深圳做房產(chǎn)中介十幾年了。他說現(xiàn)在客戶看房的心態(tài)都變了，更理性了，投資客明顯少了。

高盛的預(yù)測未必準確，但房價下跌的趨勢恐怕難以改變。人口結(jié)構(gòu)變化是長期趨勢，短期內(nèi)很難逆轉(zhuǎn)。而且，現(xiàn)在年輕人的置業(yè)觀也在變化，"租住分離"正在成為一種選擇。

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