星耀如景作為“資管+運營一體化專業(yè)平臺”，致力于中國保障性和市場化租賃住房領域的建設發(fā)展，旨在提供高品質租住綜合體，吸引國內外優(yōu)質資本長期投資，探索中國住房租賃市場高質量發(fā)展的新模式。

提到北京的老舊城區(qū)改造，石景山區(qū)是一個典型案例，特別是首鋼園附近。該區(qū)域多為老舊房屋，配套設施不足，戶型過時，一些公寓的衛(wèi)生間面積狹小，部分小區(qū)缺乏合適的物業(yè)服務。然而，隨著2022年北京冬奧會的舉辦，首鋼園進行了大規(guī)模改造，園區(qū)周邊產業(yè)聚集，包括航天航空、銀行保險、AGI大模型、科幻等。三條地鐵輕軌連接起中關村、金融街及麗澤商務區(qū)，吸引了大量年輕人在此工作生活。高品質住房需求與低配置房屋供給之間的矛盾日益突出。

這是星耀如景的第一個項目，定位為“大型租住社區(qū)”，計劃建設1500間公寓，總投資額12億元，并已申請納入北京市保障性租賃住房。該項目也是北京近一年外資參與的最大單筆投資的租住社區(qū)。星耀如景由住房租賃機構自如與全球投資公司景順房地產共同出資成立，負責從投資、建設、運營到退出的全鏈條資管業(yè)務。

平臺通過自有資金和募集國內外長期資金、銀行項目融資，投資新的租賃用地和收購存量資產，打造滿足客戶需求的各種類型的租賃住房產品。通過強大的數(shù)智化能力管理運營資產，獲取穩(wěn)定的經營收益，最終實現(xiàn)資產盤活和資本循環(huán)。未來如果資產運營收益達到資產證券化的上市標準，也將考慮發(fā)行公募REITs。

中國租住市場已進入存量時代，物業(yè)價值需靠管理、運營產生正向現(xiàn)金流來體現(xiàn)。自如從三年前開始收購物業(yè)資產，自主管理運營。當時，房地產資產價格調整，市場向存量化方向轉變?；A設施REITs試點擴展至保障性租賃住房，金融機構也加大對租賃市場的支持，年輕人的消費習慣也在改變，更多人選擇租房而非買房。

自如建立了專門團隊執(zhí)行相關策略，在北京投資了兩個項目。為了可持續(xù)、高質量發(fā)展，自如廣泛接觸國內外資管機構，最終與景順集團達成合作。景順集團總部設在美國，全球資產管理規(guī)模約1.8萬億美元，其中景順房地產的資產管理規(guī)模約900億美元。景順集團在1992年進入中國市場，目前仍持有長三角的物流倉儲資產組合和北京的健康科技產業(yè)園。

在星耀如景的合作中，自如負責選址、新建或改造以及運營管理，利用數(shù)智化管理系統(tǒng)提高運營效率。自如在北京和上海已經進入數(shù)千個商圈，積累了500多萬人次用戶，開發(fā)了多種租住產品。例如，2022年，自如將上海楊浦一棟5000平米的老舊商場改造成自如寓，6個月內實現(xiàn)了100%的出租率。

景順則負責資金募集和投資管理，基于多年經驗構建了成熟的運營體系。景順看好中國住房租賃市場的宏觀前景，認為租賃住房具備抗周期性，特別是在一二線城市。盡管當前外資對中國市場態(tài)度謹慎，但景順對一線城市機構化住房租賃賽道充滿信心。

政府層面也在出臺政策支持住房租賃市場發(fā)展，增加租賃住房用地供應，提供財政補貼和稅收減免，降低企業(yè)運營成本。金融方面，國家通過專項貸款、債券等工具支持住房租賃項目，鼓勵金融機構提供低息貸款。

除了新建項目，星耀如景還通過收購存量資產投入保障性和市場化租賃住房領域。2024年，自如資管將超過10萬平米的閑置商辦資產改造成符合監(jiān)管要求的居住型物業(yè)，并納入保障性租賃住房體系。此外，自如與北京科技園建設（集團）股份有限公司成立了合資公司，用于盤活存量資產，打造長租公寓和保租房產品。

市場上存量資產情況嚴峻，商品房待售面積持續(xù)增長，甲級寫字樓空置率上升。機構化住房租賃業(yè)態(tài)相比其他業(yè)態(tài)具有抗經濟周期、穩(wěn)定的特點，在投資回報方面具備一定優(yōu)勢。孟月表示，盤活低效、空置的商辦類資產需要考慮其改造方向，結合市場情況，將其改造成租住項目是不錯的機會。通過數(shù)智化手段精準把握市場變化，有助于提升資產價值，解決年輕人安居需求。