專家：房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)是漸進(jìn)式復(fù)蘇逐步軟著陸(3)

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2025-10-01 18:21:40 經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)

當(dāng)然，挑戰(zhàn)同樣巨大。保障房對剛需商品房市場的分流效應(yīng)或使普通住宅承壓，房企需要重新明確客群定位與發(fā)展策略；城市更新項(xiàng)目周期長、資金需求大，且涉及復(fù)雜產(chǎn)權(quán)整合與多元利益協(xié)調(diào)，對企業(yè)資本實(shí)力與綜合管理能力提出更高要求；行業(yè)盈利模式亦面臨深刻轉(zhuǎn)變，高周轉(zhuǎn)模式難以為繼，租賃保障、長效運(yùn)營等新模式回報(bào)周期較長，企業(yè)短期面臨財(cái)務(wù)與轉(zhuǎn)型的雙重壓力，亟需提升精細(xì)運(yùn)營、資本協(xié)同與創(chuàng)新服務(wù)能力，以應(yīng)對這場深刻轉(zhuǎn)型。

基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs發(fā)行加速為行業(yè)提供了多元化融資渠道，減少了對傳統(tǒng)銀行信貸的依賴，轉(zhuǎn)向資產(chǎn)證券化模式。具體而言，通過“公募基金+ABS”的結(jié)構(gòu)，REITs幫助企業(yè)募集長期資金，降低權(quán)益融資成本。截至2025年9月末，77只REITs累計(jì)募集1966.19億元，帶動新增投資超過700億元；一定程度上降低了企業(yè)杠桿率，例如招商蛇口租賃住房REIT募集13.635億元，通過出售資產(chǎn)權(quán)益回籠資金，減少項(xiàng)目投入，避免信貸依賴，改善資產(chǎn)負(fù)債表；支持了專業(yè)機(jī)構(gòu)投資者的深度參與，如保險(xiǎn)資金和養(yǎng)老金，提供長久期、穩(wěn)定收益的投資選項(xiàng)，給予投資人新的投資品種，分享基礎(chǔ)設(shè)施不動產(chǎn)的收益，推動重資產(chǎn)持有企業(yè)從重資產(chǎn)向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型。

REITs加速了存量資產(chǎn)的證券化和循環(huán)利用，形成“建設(shè)→發(fā)展→REITs退出→再投資”的閉環(huán)，避免盲目拋售。主要有三個(gè)方面的影響：第一，拓展了底層資產(chǎn)范圍，從基礎(chǔ)設(shè)施擴(kuò)展至消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施和保障性租賃住房。第二，提升了資產(chǎn)周轉(zhuǎn)效率，例如華夏華潤商業(yè)REIT以青島萬象城為底層資產(chǎn)，通過SPV出售實(shí)現(xiàn)退出，資金回籠后投入新項(xiàng)目，形成開發(fā)-運(yùn)營-退出的良性循環(huán)。第三，為企業(yè)提供了權(quán)益融資新模式，與過去債性銀行貸款、ABS等融資不同，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs為資產(chǎn)上市，為真權(quán)益融資，無償債壓力。

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