專家：房地產(chǎn)必須順應和引領時代之變市場企穩(wěn)需轉(zhuǎn)型升級(2)

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2025-10-12 19:35:05 經(jīng)濟觀察網(wǎng)

國際上房價收入比合理范圍是2-6倍，中國過去一線城市曾達到40倍，現(xiàn)在雖然降了，但還是遠高于合理值；租售比合理的話，1：200-1：300，中國重點城市這個數(shù)據(jù)多在1：300之上。

對于“好房子”的標準，倪鵬飛認為其核心是宜居。安全舒適綠色智慧都指向宜居。安全舒適是基本要求，首先是“住得舒服”，比如戶型方正、采光好、樓層合理；其次是“配套全”，出門有公園、買菜方便、孩子上學近、看病不用跑太遠，這些是老百姓最實在的需求。綠色智能得落地見效。比如智能化不能只裝個智能門鎖、控燈，得考慮遠程辦公需求——小區(qū)有沒有共享辦公空間？家里能不能隔出獨立書房？綠色低碳也不是只掛“節(jié)能建筑”牌子，而是實實在在的低物業(yè)費、冬暖夏涼，讓老百姓感受到好處。

遠程辦公越來越普遍，很多跨國公司實行“3+1”“3+2”模式，這會對居住產(chǎn)生深遠影響，主要是空間功能的重構。未來房子得“住、辦公、休閑”一體。比如家里得有獨立書房，或者小區(qū)里設共享辦公空間，不用天天去市中心寫字樓；居民區(qū)周邊得有更多休閑設施，比如公園、咖啡館，因為大家在家辦公的時間多了，需要就近放松。

AI的影響是“顛覆性且快速”的，不只是裝個智能設備那么簡單。比如交通上，AI可能優(yōu)化通勤路線，大家不用擠在市中心買房，住遠一點也方便；生活上，AI能智能管理小區(qū)，比如自動調(diào)節(jié)電梯運行、監(jiān)測安防，降低物業(yè)成本；辦公上，AI可能實現(xiàn)“虛擬辦公空間”，家里不用太大，但能通過AI連接全球團隊，這會改變戶型需求——不用大書房，小空間配AI設備就行?，F(xiàn)在開發(fā)商的“AI應用”之所以還比較初步，一是AI還處在發(fā)展之中，對居住有怎樣的改變，如何應用還需要探索，二是怕投入多了不賺錢。要改變，就得從“蹭概念”走向“落地需求”。

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