居住形式的變化與人口增長相關。信息技術的發(fā)展可能會增加婦女就業(yè)的時間靈活性,讓女性既可以工作,又可以兼顧家庭,解決了這個問題,就有可能提高家庭的生育率。如果職住一體未來能夠有助于家庭生育率的提高,一個家庭的人口有可能擴大,那么他們所需要的住房就要加大,現(xiàn)在的小戶型可能就不適應了,所以戶型也會相應擴大。
房企要撬動新需求,首先得認清楚“時代變了”——過去是“供給說了算”,現(xiàn)在是“需求說了算”,必須從“高周轉”轉向“精打磨”。具體要做兩點:一是精準調研需求,不能拍腦袋定戶型,要去問消費者:家里有沒有老人?需不需要適老設施?會不會遠程辦公?二是跟上趨勢,比如智能化、多功能,現(xiàn)在年輕人是“AI泡大的”,對智能生活有剛需,小區(qū)得有智能安防、共享辦公區(qū),房子得預留AI接口,這些都得提前考慮。
轉型最大的挑戰(zhàn)不是成本,而是兩個核心問題:一是“需求判斷不準”,現(xiàn)在供需關系變了,一旦戶型、配套定錯了,項目就可能賣不出去,失敗概率比過去高太多;二是“融資難”,過去房企靠高負債拿地,現(xiàn)在不行了,銀行不給高杠桿,開發(fā)商得有自有資金,但多數(shù)房企沒這個實力。國外的基金模式值得借鑒,比如基金作為股東投錢,房企負責開發(fā)運營,相當于“打工”,能降低負債,可惜咱們現(xiàn)在還沒普及。
未來能存活的房企,核心是“穩(wěn)健、專注”,有三個特征:一是財務穩(wěn)健,不搞高負債,有自有資金;二是專注核心能力,不搞“多元化亂擴張”;三是跟得上趨勢,比如提前布局AI、遠程辦公相關的住房功能,不躺在過去的舒適區(qū)里。比例估計也就10%左右,最多不超過20%,另外的80-90%開發(fā)企業(yè)要么轉型其它業(yè)態(tài),要么被淘汰。