專家：房地產(chǎn)必須順應和引領時代之變 市場企穩(wěn)需轉型升級(3)
居住形式的變化與人口增長相關。信息技術的發(fā)展可能會增加婦女就業(yè)的時間靈活性，讓女性既可以工作，又可以兼顧家庭，解決了這個問題，就有可能提高家庭的生育率。如果職住一體未來能夠有助于家庭生育率的提高，一個家庭的人口有可能擴大，那么他們所需要的住房就要加大，現(xiàn)在的小戶型可能就不適應了，所以戶型也會相應擴大。
房企要撬動新需求，首先得認清楚“時代變了”——過去是“供給說了算”，現(xiàn)在是“需求說了算”，必須從“高周轉”轉向“精打磨”。具體要做兩點：一是精準調研需求，不能拍腦袋定戶型，要去問消費者：家里有沒有老人？需不需要適老設施？會不會遠程辦公？二是跟上趨勢，比如智能化、多功能，現(xiàn)在年輕人是“AI泡大的”，對智能生活有剛需，小區(qū)得有智能安防、共享辦公區(qū)，房子得預留AI接口，這些都得提前考慮。
轉型最大的挑戰(zhàn)不是成本，而是兩個核心問題：一是“需求判斷不準”，現(xiàn)在供需關系變了，一旦戶型、配套定錯了，項目就可能賣不出去，失敗概率比過去高太多；二是“融資難”，過去房企靠高負債拿地，現(xiàn)在不行了，銀行不給高杠桿，開發(fā)商得有自有資金，但多數(shù)房企沒這個實力。國外的基金模式值得借鑒，比如基金作為股東投錢，房企負責開發(fā)運營，相當于“打工”，能降低負債，可惜咱們現(xiàn)在還沒普及。
未來能存活的房企，核心是“穩(wěn)健、專注”，有三個特征：一是財務穩(wěn)健，不搞高負債，有自有資金；二是專注核心能力，不搞“多元化亂擴張”；三是跟得上趨勢，比如提前布局AI、遠程辦公相關的住房功能，不躺在過去的舒適區(qū)里。比例估計也就10%左右，最多不超過20%，另外的80-90%開發(fā)企業(yè)要么轉型其它業(yè)態(tài)，要么被淘汰。
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