當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)新房有價(jià)無量二手房以價(jià)換量(2)

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2025-10-25 15:27:10 華爾街見聞

事實(shí)上，2022年新建住宅加二手住宅總成交面積較2021年的大幅收縮，反映的是投機(jī)需求的衰減。如果沒有投機(jī)性需求，僅有真實(shí)居住需求的話，住房需求將是由總?cè)丝?、城?zhèn)化、人均住房面積、折舊更新等因素決定的慢變量，短期內(nèi)發(fā)生大幅波動(dòng)的可能性不大，這也是過去三年住宅總需求能夠穩(wěn)定在15億平方米的原因。根據(jù)測(cè)算，在2030年之前，不考慮投機(jī)性需求，新增住房需求（新建加二手）將大致穩(wěn)定在14億平方米左右，當(dāng)前可能已經(jīng)達(dá)到了穩(wěn)態(tài)水平。

需求側(cè)的收縮并非當(dāng)前新房市場(chǎng)的癥結(jié)，新房成交面積的持續(xù)收縮更多源于成交結(jié)構(gòu)的變化，即二手房對(duì)新房成交的加速替代。2021年我國二手房成交占比僅有19%，隨著新房取消限價(jià)、部分房企出險(xiǎn)以及房地產(chǎn)市場(chǎng)由成長期進(jìn)入成熟期，二手房成交占比逐年提升，到2024年已達(dá)到46%，預(yù)計(jì)2025年將進(jìn)一步提升至50%左右。當(dāng)成交結(jié)構(gòu)趨于穩(wěn)定，二手房成交占比達(dá)到合理區(qū)間，新房的“量”也將止跌。

新房銷量的壓力還源自“好房子”較快迭代帶來的觀望情緒，以及核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)供給不足導(dǎo)致的延遲購買傾向。去年以來，得房率100%的“新好房”受到購房者的追捧，但隨著今年各地陸續(xù)出現(xiàn)得房率120%、140%的項(xiàng)目，導(dǎo)致新規(guī)產(chǎn)品變“舊規(guī)”，反而加劇購房者觀望情緒。根據(jù)測(cè)算，2025年新房住宅銷售面積將保持在7.5億平方米，新開工面積預(yù)計(jì)降至6億平方米，竣工面積降至5億平方米。今年以來，新房廣義庫存平均每月下降2000萬平方米左右，目前廣義庫存已降至13.7億平方米，接近2010年初的水平。隨著新增需求不斷消化冗余庫存，市場(chǎng)自然企穩(wěn)出清。

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