不能以限制用門禁等催繳物業(yè)費物業(yè)服務(wù)需依法進(jìn)行

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2025-12-11 22:48:16 新浪財經(jīng)

欠交物業(yè)費，物業(yè)公司能否限制單元門禁止使用？小區(qū)房屋存在質(zhì)量問題，業(yè)主能否拒絕支付物業(yè)費？老物業(yè)不走，新物業(yè)進(jìn)不來，物業(yè)管理交接一團(tuán)糟怎么辦？最高人民法院近日發(fā)布的五個物業(yè)服務(wù)合同糾紛典型案例，以清晰的裁判規(guī)則厘清權(quán)責(zé)邊界，指導(dǎo)各級人民法院妥善應(yīng)對物業(yè)領(lǐng)域的新情況新問題，解決人民群眾急難愁盼問題。

案例一顯示，2021年9月，某小區(qū)業(yè)主張先生因欠交物業(yè)費被禁止使用所住單元電梯及門禁系統(tǒng)。與物業(yè)公司交涉無果后，他起訴至法院。審理法院認(rèn)為，《民法典》規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃?xì)獾确绞酱呓晃飿I(yè)費。對張先生欠交物業(yè)費的違約行為，物業(yè)公司可另行依法維權(quán)。法官釋法后，物業(yè)公司恢復(fù)了張先生的門禁系統(tǒng)使用權(quán)。

最高人民法院指出，物業(yè)服務(wù)人以不給業(yè)主激活門禁卡、限制使用電梯等方式催收物業(yè)費，實質(zhì)上是基于其在物業(yè)服務(wù)合同項下的債權(quán)而不當(dāng)限制了業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)，既缺乏法律依據(jù)，也超出了合理必要限度。業(yè)主經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍不支付物業(yè)費的，物業(yè)服務(wù)人可以通過調(diào)解、提起訴訟或者申請仲裁等方式依法維護(hù)自身合法權(quán)益。

業(yè)主的合法權(quán)益受保護(hù)，物業(yè)公司的責(zé)任也不能無限擴(kuò)大。案例二中，業(yè)主徐某某以其房屋廚房設(shè)計不合理、排煙倒灌等問題為由，辯稱不應(yīng)支付物業(yè)費。審理法院認(rèn)為，房屋問題屬于商品房買賣合同法律關(guān)系中的履行瑕疵問題，與涉案物業(yè)服務(wù)合同不屬于同一法律關(guān)系，業(yè)主以房屋質(zhì)量問題為由抗辯主張不應(yīng)支付物業(yè)費缺乏依據(jù)。

最高人民法院指出，物業(yè)服務(wù)人的義務(wù)主要包括維修養(yǎng)護(hù)、秩序維護(hù)、安全保護(hù)、制止違法行為、向有關(guān)行政主管部門報告并協(xié)助處理等義務(wù)。房屋專有部分的質(zhì)量、設(shè)計等問題不屬于物業(yè)服務(wù)人應(yīng)擔(dān)責(zé)的義務(wù)范圍。該案例有助于厘清物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系與其他法律關(guān)系，引導(dǎo)業(yè)主正確區(qū)分責(zé)任主體，依法依規(guī)理性維權(quán)，妥善平衡物業(yè)服務(wù)合同各方合法利益。

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