多地出臺老房子“強(qiáng)制體檢”政策 確保居住安全！越來越多的城市開始對老房子進(jìn)行“強(qiáng)制體檢”。鄭州市房管局最近發(fā)布了一項(xiàng)實(shí)施方案，將對房齡30年以上的住宅進(jìn)行首次“體檢”，費(fèi)用由政府承擔(dān)。根據(jù)文件，使用年限未達(dá)到30年的住宅免檢；30年及以上但未達(dá)到設(shè)計(jì)使用年限的，每10年“體檢”一次；達(dá)到設(shè)計(jì)使用年限仍需繼續(xù)使用的，每5年“體檢”一次。

長沙也采取了類似措施。長沙市住建局印發(fā)《長沙市城鎮(zhèn)房屋結(jié)構(gòu)安全體檢技術(shù)指南（試行）》，明確對房齡超過25年未達(dá)到設(shè)計(jì)使用年限的公共建筑每5年至少進(jìn)行一次“體檢”；經(jīng)營性自建房在經(jīng)營前必須“體檢”，房齡超過25年的每2年至少進(jìn)行一次。

天津、沈陽、南通等地也陸續(xù)發(fā)布了房屋“體檢”的管理辦法和技術(shù)導(dǎo)則。城市住宅樓樓齡不斷增長帶來的安全隱患和國家政策要求是多地出臺老房子“強(qiáng)制體檢”的重要原因。據(jù)《中國人口普查年鑒2020》統(tǒng)計(jì)，早在5年前，我國20年以上樓齡的老舊房屋占比已達(dá)35%，30年以上樓齡的房屋占比為20.6%。在上海、成都、北京等重點(diǎn)城市中，老舊小區(qū)的數(shù)量占比接近40%。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，隨著樓齡增長，部分老房子可能存在結(jié)構(gòu)安全隱患，如混凝土碳化導(dǎo)致鋼筋銹蝕、地基沉降引發(fā)墻體開裂；設(shè)備老化問題也會更加突出，水電管線銹蝕、電梯故障頻發(fā)；外墻保溫層脫落、屋頂漏水等問題影響居住舒適度。他指出，現(xiàn)在各地都在通過科技建造提升新房質(zhì)量，但老舊小區(qū)缺乏定期維護(hù)，隱患更易累積。政策通過強(qiáng)制檢測、分類整改，推動老舊房屋從“能住”向“好住”轉(zhuǎn)型，從“安全”到“舒適”過渡。

廣東城規(guī)院住房政策研究中心主任李宇嘉表示，多個城市出臺老房子“強(qiáng)制體檢”的政策符合國家相關(guān)要求。今年中央城市工作會議提出，城市發(fā)展正從大規(guī)模增量擴(kuò)張階段轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效階段，要建設(shè)安全可靠的韌性城市，推進(jìn)城市基礎(chǔ)設(shè)施生命線安全工程建設(shè)，加快老舊管線改造升級，全面提升房屋安全保障水平。此外，中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳發(fā)布的《關(guān)于持續(xù)推進(jìn)城市更新行動的意見》中明確，要全面開展城市“體檢”評估，建立發(fā)現(xiàn)問題、解決問題、評估效果、鞏固提升的工作路徑。

鄭州的相關(guān)文件顯示，城鎮(zhèn)住宅房屋“體檢費(fèi)”從市級公共賬戶列支。城鎮(zhèn)非住宅房屋“體檢費(fèi)”由房屋使用安全責(zé)任人承擔(dān)，市級公共賬戶按照50%的比例實(shí)施以獎代補(bǔ)。其他城市房屋“體檢”的資源多來自當(dāng)?shù)刎?cái)政統(tǒng)籌。

老房子“體檢”政策包含了對房屋從主體結(jié)構(gòu)到裝飾材料在內(nèi)的方方面面的檢查。例如，鄭州的政策顯示，“體檢”內(nèi)容包括地基基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)及裝飾裝修、建筑材料及構(gòu)配件、鋼結(jié)構(gòu)、建筑節(jié)能、建筑幕墻等方面。武漢的房屋“體檢”則包括地基基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)、圍護(hù)系統(tǒng)、設(shè)備設(shè)施及管線四個部分。

然而，如果發(fā)現(xiàn)房屋存在安全隱患，維修費(fèi)用往往更高。鄭州的相關(guān)文件顯示，房屋“體檢”之后，住宅房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的安全隱患以及房屋周邊公共配套設(shè)施的安全隱患，有住宅專項(xiàng)維修資金的可以按規(guī)定申請使用；無住宅專項(xiàng)維修資金的，可由分?jǐn)偡秶鷥?nèi)的房屋使用安全責(zé)任人籌集資金進(jìn)行治理。

在全國不少城市，樓齡較高的住宅樓面臨沒有維修基金或者維修基金不足的問題。李宇嘉坦言，很多老舊住宅區(qū)是福利分房，存在維修基金缺失或后期補(bǔ)繳不到位的情況。嚴(yán)躍進(jìn)分析，早期維修基金按購房款比例繳納，金額固定，但通脹導(dǎo)致實(shí)際購買力下降，加之基金投資渠道受限，增值能力不足，續(xù)繳方面斷斷續(xù)續(xù)，因此無論是規(guī)模還是資金可運(yùn)用的能力都出現(xiàn)力不從心的問題。一旦老樓“體檢”發(fā)現(xiàn)問題，如結(jié)構(gòu)加固、管線更換等，維修費(fèi)用可能遠(yuǎn)超基金余額。

解決維修基金不足的問題需要多管齊下。政府可以出臺補(bǔ)充繳納政策，允許業(yè)主按面積或房價比例追加維修基金，并在補(bǔ)繳前詳細(xì)論證。同時，可以引導(dǎo)公眾積極參與，采取多種方式暢通公眾參與城市“體檢”工作的渠道，傾聽群眾聲音和訴求，讓業(yè)主和住戶知道“體檢”是為了大家的利益，促使大家主動補(bǔ)繳。對于老齡化、困難人群集中的小區(qū)，應(yīng)強(qiáng)化財(cái)政預(yù)算對房屋安全管理的兜底保障。

目前，單純依靠居民補(bǔ)繳可能杯水車薪，遠(yuǎn)遠(yuǎn)無法籌集到老樓維修的全部資金，需要探索新的資金籌集制度。可以嘗試建立存量房或房屋安全管理的金融制度，探索維修基金增值渠道，如設(shè)立投資國債、基礎(chǔ)設(shè)施REITs，并落實(shí)“投融管退”的模式。同時建立“政府+業(yè)主+社會資本”共擔(dān)機(jī)制，對重大維修項(xiàng)目給予財(cái)政補(bǔ)貼或稅收優(yōu)惠。多地出臺老房子“強(qiáng)制體檢”政策 確保居住安全！

此外，還需要盡快建立完善的房屋“養(yǎng)老保險”制度。鄭州已發(fā)布《鄭州市城鎮(zhèn)房屋質(zhì)量安全保險制度試點(diǎn)工作細(xì)則》，引入“保險+服務(wù)”的市場機(jī)制，對城鎮(zhèn)國有土地上房屋因損毀、損傷導(dǎo)致的損失提供風(fēng)險保障，并實(shí)施房屋安全風(fēng)險預(yù)防服務(wù)。在深圳，羅湖區(qū)東湖、黃貝兩街道已經(jīng)開始探索房屋的“養(yǎng)老保險”制度，為轄區(qū)內(nèi)990余棟老房子統(tǒng)一投保。保險公司將組建專業(yè)巡查隊(duì)伍，引入智能監(jiān)測工具，定期對被保險房屋進(jìn)行全覆蓋安全檢查，并建立專項(xiàng)保險資金池，對房屋結(jié)構(gòu)性損毀、第三方財(cái)產(chǎn)損失及人身傷亡提供一定程度的保障。