12月23日，北京土地市場迎來一宗綜合用地出讓。該地塊位于海淀區(qū)上地街道，五環(huán)至六環(huán)之間，總土地面積77132.238平方米，規(guī)劃建筑規(guī)模225393.2772平方米。開拍前已獲海開控股、北京建工兩家房企報(bào)價(jià)，經(jīng)過數(shù)輪線下競價(jià)，最終海開控股以總價(jià)84.56億元競得該地塊，溢價(jià)率0.40%。

中指研究院土地市場研究負(fù)責(zé)人張凱表示，盡管未觸及百億門檻，但該地塊以84.22億元的起拍價(jià)和海淀區(qū)顯著的區(qū)位價(jià)值，成為2025年北京土拍市場的重要事件。整宗地分為三個(gè)小地塊：HD00-0702-18地塊為R2二類居住用地，用地規(guī)模2.2萬平方米，規(guī)劃建筑規(guī)模4.84萬平方米，容積率2.20，建筑控制高度30米；HD00-0702-24地塊同樣為R2二類居住用地，用地規(guī)模2.03萬平方米，規(guī)劃建筑規(guī)模4.46萬平方米，容積率2.30，建筑控制高度30米；HD00-0702-23地塊為F3其他類多功能用地，用地規(guī)模3.48萬平方米，規(guī)劃建筑規(guī)模13.22萬平方米，容積率3.80，建筑控制高度36米。

地塊所承擔(dān)的13.22萬平方米配建對(duì)開發(fā)企業(yè)來說壓力不小，須配建托老所、體育設(shè)施等公共服務(wù)空間，且辦公面積占比要求不低于70%。這種模式對(duì)企業(yè)的資金沉淀與綜合運(yùn)營能力提出了更高要求。兩宗住宅用地被公建地塊分割，形狀南北狹長，限制了打造大面寬豪宅產(chǎn)品的空間。市場普遍推測項(xiàng)目將側(cè)重110–130平方米的中小戶型，以相對(duì)可控的總價(jià)對(duì)接科技人才的“學(xué)區(qū)改善”需求。

從地理位置來看，地塊鄰近地鐵13號(hào)線和昌平線換乘站清河站。周邊有BHGMall上地店、北京清河萬象匯、中發(fā)百旺商城、北京市上地醫(yī)院、北京積水潭醫(yī)院（新龍澤院區(qū)）、上地公園、樹村郊野公園、廂黃旗公園等，生活配套成熟。

本次成交地塊位于今年市場大熱的功德寺地塊（和樾玉鳴、和樾望云）和中海樹村地塊（安瀾北京）之間。其中，功德寺板塊的和樾玉鳴、和樾望云于今年3月入市，市場表現(xiàn)良好，其10.5萬元/平方米的成交均價(jià)受制于地塊出讓時(shí)設(shè)置的銷售指導(dǎo)價(jià)。

今年以來，海淀區(qū)地塊持續(xù)成為北京土拍市場的關(guān)注焦點(diǎn)。無論是功德寺“雙子”地塊、朱房村“雙子”項(xiàng)目，還是此前引發(fā)熱議的樹村“頂豪”項(xiàng)目，海淀區(qū)屢次為北京土地市場貢獻(xiàn)多筆亮眼成交，相關(guān)入市項(xiàng)目去化相對(duì)良好。本地塊位于功德寺與朱房村項(xiàng)目之間，在定位上或可著眼于與周邊項(xiàng)目形成差異。依托相對(duì)更低的入手門檻和更為均衡的生活配套，為海淀北部新房市場注入不一樣的競爭活力。

在當(dāng)前整體市場仍然處在深度調(diào)整的背景下，海淀區(qū)地塊仍能走出獨(dú)立行情，在某種程度上印證了核心資產(chǎn)在分化市場中的特殊地位。其真正的價(jià)值在于能否穿越周期、獲得持續(xù)認(rèn)可。