業(yè)內(nèi)談房地產(chǎn)下半場的機會在哪里存量市場潛力待挖掘(2)

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2026-01-12 20:28:00 經(jīng)濟觀察報

當(dāng)前中國的房地產(chǎn)市場已經(jīng)發(fā)生了根本性轉(zhuǎn)變：住房總量從短缺轉(zhuǎn)為基本平衡，結(jié)構(gòu)性優(yōu)化成為新的課題；居民需求不再滿足于“有沒有”，而是轉(zhuǎn)向追求“好不好”的品質(zhì)住房；房企的發(fā)展模式也從過去的“類制造業(yè)”開發(fā)，邁向“產(chǎn)品-服務(wù)-運營”一體化的新賽道。這種轉(zhuǎn)變必然帶來行業(yè)陣痛，但中國城鎮(zhèn)化的深化與民生居住需求和改善仍是長期基本面，隨著市場出清與信心修復(fù)，調(diào)整陣痛終將褪去。房地產(chǎn)除了回歸居住本質(zhì)外，其天然的金融屬性也在逐漸回歸，在穩(wěn)經(jīng)濟、惠民生中扮演的重要角色仍值得期待。

未來商業(yè)地產(chǎn)在房地產(chǎn)行業(yè)中所扮演的角色也將越來越重要。對比中美兩國房地產(chǎn)增加值的構(gòu)成，2024年美國房地產(chǎn)增加值為3.51萬億美元，是中國的近3倍，其中美國的住房服務(wù)在其中占比達到77%，涵蓋房地產(chǎn)出租、經(jīng)紀服務(wù)等相關(guān)活動。在美國，商業(yè)地產(chǎn)的租賃及買賣占比超過10%，2024年實現(xiàn)增加值3740億美元。而在中國，2024年中國50%的增加值仍來自于房地產(chǎn)開發(fā)，自有住房服務(wù)占比為29%，其余兩項為物業(yè)管理服務(wù)（15%）和房地產(chǎn)中介服務(wù)（6%），商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)并沒有做出細分，這也說明商業(yè)地產(chǎn)在房地產(chǎn)行業(yè)中扮演的角色依然較弱，同成熟市場相比具有很大差距。

隨著中國房地產(chǎn)市場的逐步調(diào)整，房地產(chǎn)增加值各個板塊會隨著市場需求不斷演變，中國房地產(chǎn)在GDP中的占比預(yù)計將會從當(dāng)前的6.7%逐漸回歸到10%以上的正常狀態(tài)。存量市場時代的到來預(yù)示著中國的商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)將有巨大的潛力可挖，如果商業(yè)地產(chǎn)增加值在房地產(chǎn)業(yè)中的占比能夠上升到5%，則意味著每年將產(chǎn)生4230億元（604億美元）的產(chǎn)業(yè)體量，這意味著未來商業(yè)地產(chǎn)市場的租賃與買賣活躍度的大幅提升，這將有效提振商業(yè)地產(chǎn)市場的整體發(fā)展。

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