商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展離不開地產(chǎn)金融的發(fā)展。雖然中國REITs起步較晚，但當(dāng)前正迎來顯著擴張。截至2025年12月31日，我國全市場上市基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs產(chǎn)品共78只，總發(fā)行規(guī)模約2200億元。當(dāng)前公募REITs底層資產(chǎn)已實現(xiàn)十大領(lǐng)域全覆蓋，涵蓋園區(qū)、消費、交通、能源、倉儲物流、保障性租賃住房、市政設(shè)施、數(shù)據(jù)中心、生態(tài)環(huán)保、水利等，且2026年初正式啟動商業(yè)不動產(chǎn)REITs試點，標(biāo)志著資產(chǎn)范圍從基礎(chǔ)設(shè)施向商業(yè)綜合體、寫字樓、酒店等領(lǐng)域延伸，實現(xiàn)“全門類資產(chǎn)”突破。中國房地產(chǎn)金融板塊的發(fā)展不僅會成為商業(yè)地產(chǎn)構(gòu)建“投融管退”良性循環(huán)的關(guān)鍵載體，同時也讓普通居民得以參與優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)投資、獲得更豐富的財富配置工具。

作為REITs的發(fā)源地，美國的REITs涵蓋了超過57萬個物業(yè)，其上市規(guī)模超過1.5萬億美元。根據(jù)美國房地產(chǎn)投資信托協(xié)會發(fā)布的報告，2024年，美國50.35%家庭通過退休賬戶（如401k計劃）、共同基金等持有REITs，約1.7億人直接或間接參與REITs投資。REITs年均分紅率達(dá)4%—5%（高于標(biāo)普500指數(shù)平均分紅率），2024年共分配股息1125億美元，這些收益中70%被投資者用于日常消費（如餐飲、零售），20%用于再投資，10%用于儲蓄，直接帶動服務(wù)業(yè)消費增長。美國房地產(chǎn)REITs對GDP的貢獻(xiàn)并非單一維度的“數(shù)值疊加”，而是通過“就業(yè)-收入-消費”、“投資-產(chǎn)業(yè)鏈-產(chǎn)出”以及“資產(chǎn)證券化-金融效率”三大鏈條，實現(xiàn)對經(jīng)濟(jì)的多方位拉動。其不僅直接為GDP貢獻(xiàn)增量，更在穩(wěn)定就業(yè)、優(yōu)化房地產(chǎn)供給、支撐新興產(chǎn)業(yè)等方面發(fā)揮不可替代的作用——這種模式也可為中國公募REITs提供參考。

2025年中央經(jīng)濟(jì)工作會議明確提出“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，因城施策控增量、去庫存、優(yōu)供給”，一系列調(diào)控政策的核心目標(biāo)是推動行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展。我們認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?jié)摿涂臻g依然巨大，中國城市房地產(chǎn)大規(guī)模增量擴張的時代已經(jīng)結(jié)束，存量提質(zhì)增效的新階段已然開啟，房地產(chǎn)行業(yè)的未來增長，不再局限于新建開發(fā)，而是更多來自存量資產(chǎn)的精細(xì)化運營、物業(yè)服務(wù)的品質(zhì)升級、租賃市場的規(guī)范發(fā)展等多元賽道。在這個過程中，行業(yè)的競爭邏輯將發(fā)生深刻變化，但政策的托底護(hù)航與市場的內(nèi)在邏輯必將為行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展提供了堅實保障。

陣痛是轉(zhuǎn)型的序曲，變革是新生的開端。當(dāng)前的市場調(diào)整，既是對過往風(fēng)險的釋放，更是向健康發(fā)展的回歸。我們有理由相信，穿越短期波動，中國房地產(chǎn)將重新錨定居住本質(zhì)與產(chǎn)業(yè)價值，在穩(wěn)經(jīng)濟(jì)、惠民生的大局中續(xù)寫穩(wěn)健篇章，于變革中煥發(fā)持久生機。