本文關(guān)注近期地產(chǎn)走勢(shì)。開(kāi)年以來(lái),二手房相關(guān)指標(biāo)均有所改善,包括銷售降幅收窄、房?jī)r(jià)降幅收窄、掛牌量下降等,但背后與季節(jié)性、基數(shù)效應(yīng)、春節(jié)錯(cuò)位等因素有關(guān),需客觀看待。新房方面,改善盤入市帶動(dòng)新房?jī)r(jià)格持續(xù)上漲,但銷售面積、庫(kù)存等指標(biāo)仍有壓力、尚未看到好轉(zhuǎn)跡象。
報(bào)告摘要
一、二手房:季節(jié)性影響下,價(jià)格、庫(kù)存邊際好轉(zhuǎn)
第一,銷售,按照農(nóng)歷對(duì)齊后,降幅收窄。1月1日-2月7日,22城二手房銷售面積同比19.9%,其中一線同比14.4%。但主要是春節(jié)錯(cuò)位導(dǎo)致同比讀數(shù)高增,按照農(nóng)歷對(duì)齊后,全國(guó)、一線二手房銷售分別同比-16%、-26.8%,雖然較2025年12月的-27.9%,-37.4%小幅好轉(zhuǎn),但降幅仍大。
第二,價(jià)格,降幅收窄,略超季節(jié)性。重點(diǎn)參考中指公布的二手房成交價(jià)格數(shù)據(jù),2026年1月,百城二手房?jī)r(jià)環(huán)比-0.85%,降幅較去年12月收窄0.12個(gè)百分點(diǎn),北京、上海等重點(diǎn)城市降幅均有所收窄,原因來(lái)看,或與季節(jié)性有關(guān),2022-2025年,不論春節(jié)分布,1月、2月二手房環(huán)比降幅均季節(jié)性收窄,平均每月降幅收窄0.09個(gè)百分點(diǎn),2026年1月降幅收窄0.12個(gè)百分點(diǎn),略超季節(jié)性。此外,冰山指數(shù)、二手房掛牌價(jià)指數(shù),均指向二手房?jī)r(jià)降幅有所收窄。
第三,庫(kù)存,季節(jié)性影響下,掛牌量有所下降。參照兩個(gè)指標(biāo):一是58安居客研究院發(fā)布的百城掛牌數(shù)據(jù),2026年1月,百城二手房總掛牌量達(dá)256萬(wàn)套,較去年12月有所回落。歷史數(shù)據(jù)來(lái)看,每年1-2月二手房掛牌量均會(huì)季節(jié)性下滑。二是參考冰山指數(shù)公布的數(shù)據(jù),1月26城二手房掛牌量293萬(wàn)套,較去年12月下降1.4%。
二、新房:銷售與庫(kù)存壓力仍大
第一,銷售,農(nóng)歷對(duì)齊后,降幅仍在擴(kuò)大。1月1日-2月7日,67城新房成交面積同比-7.2%,按照農(nóng)歷對(duì)齊后,同比-44.7%,較2025年12月的-27.9%降幅有所擴(kuò)大。此外,參考克而瑞數(shù)據(jù),2026年1月,TOP100房企單月銷售操盤金額1654.5億元,在春節(jié)錯(cuò)位的“助力”之下,同比僅錄得-27.3%。