2026年1月，全國重點(diǎn)13城二手房成交面積約810萬平方米，環(huán)比上升16%，同比增長33%，相比2025年月均增長18%。二手房市場呈現(xiàn)“以價(jià)換量”，核心城市需求企穩(wěn)、估值觸底，2026年“小陽春”可期，但樓市全面回暖仍面臨挑戰(zhàn)。

李青近期為了給即將上小學(xué)的孩子購買學(xué)區(qū)房，密集地看了海淀的幾個(gè)熱門片區(qū)。在猶豫之際，看上的房子已逐一售出。他已經(jīng)決定，遇到下一套心儀的房子不再猶豫，直接出手。北京西城區(qū)的一位鏈家中介表示，北京在2025年12月24日出臺新政后，他負(fù)責(zé)的一個(gè)學(xué)區(qū)房小區(qū)價(jià)格出現(xiàn)上漲，漲幅在10萬至15萬元。另一朝陽區(qū)鏈家中介也表示，該區(qū)一熱門學(xué)區(qū)房小區(qū)，去年12月成交量大約在20套，到今年1月成交已經(jīng)翻倍。

進(jìn)入2026年，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一些回暖跡象，在“量”與“價(jià)”方面都出現(xiàn)了積極變化。根據(jù)國金證券研報(bào)數(shù)據(jù)，截至1月末，22城二手房成交面積的同比降幅由26.8%收窄至13.0%。從成交趨勢看，2026年以來22城二手房成交面積環(huán)比延續(xù)正增長，截至1月末，成交面積已回升至279.0萬平方米，為2025年6月以來的最高水平，同比增幅由負(fù)轉(zhuǎn)正，回升至17.7%。多數(shù)城市二手房成交情況較去年同期明顯好轉(zhuǎn)。截至1月末，全國26個(gè)重點(diǎn)城市二手房中介實(shí)時(shí)簽約套數(shù)同比增長27.0%，環(huán)比增長18.5%。

二手房成交價(jià)止住了2025年6月以來的下跌速度。2026年1月，全國二手住宅掛牌價(jià)環(huán)比降幅從此前半年的1.3%左右收窄至0.7%；一二三線城市二手房掛牌價(jià)格月環(huán)比跌幅較2025年底時(shí)分別收窄0.2%、0.1%、0.1%。中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶表示，2026年，房地產(chǎn)政策進(jìn)入以“穩(wěn)定預(yù)期、縮短調(diào)整時(shí)間”為目標(biāo)的新階段。后續(xù)隨著核心城市優(yōu)質(zhì)地塊逐步入市，加上部分房企預(yù)計(jì)在春節(jié)前加大促銷力度提前蓄客，3月市場需求有望逐步釋放，核心城市“小陽春”行情值得期待。

鄭州、南京、青島、海口等城市之后，上海也在2月初正式開啟收購二手住房用于保障性租賃住房的探索。不過，全國樓市的全面止跌回暖還需要較長周期。多地二手房成交回暖，房價(jià)整體雖仍處于下降通道，但已有回暖跡象，集中體現(xiàn)在二手房的價(jià)格上。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，1月百城二手住宅均價(jià)為1.29萬元/平方米，環(huán)比下跌0.85%，跌幅較上月收窄0.12個(gè)百分點(diǎn)。分梯隊(duì)看，一線、二線及三四線城市二手住宅價(jià)格環(huán)比分別下跌1.14%、0.87%、0.73%，環(huán)比跌幅較上月均有所收窄。

北上廣深四個(gè)一線城市表現(xiàn)不俗。據(jù)北京市住建委網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，1月北京二手房網(wǎng)簽量超過1.5萬套，超過北京二手房枯榮線，且已連續(xù)三個(gè)月穩(wěn)定在1.4萬套以上。據(jù)上海房產(chǎn)交易中心官網(wǎng)“網(wǎng)上房地產(chǎn)”數(shù)據(jù)，1月上海二手房（含商業(yè)）網(wǎng)簽成交2.28萬套，已連續(xù)第三個(gè)月成交超2.2萬套，創(chuàng)下近五年同期新高。據(jù)廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會數(shù)據(jù)，1月廣州二手住宅網(wǎng)簽套數(shù)達(dá)到8881套，環(huán)比小幅增長1.07%。據(jù)深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會數(shù)據(jù)，1月深圳二手房共計(jì)錄得6802套，環(huán)比增長2.9%，同比大幅增長45.5%，創(chuàng)近十個(gè)月新高。

二手房市場的水溫，中介最為敏感。體現(xiàn)二手房市場表現(xiàn)的“冰山指數(shù)”顯示，2026年1月，其觀測的26個(gè)重點(diǎn)城市實(shí)時(shí)成交環(huán)比上漲14%，其中以廈門環(huán)比增幅最大，達(dá)34%。曹晶晶表示，1月北上深等核心城市二手房市場維持一定熱度，一是這些城市購房需求旺盛，當(dāng)前市場延續(xù)以價(jià)換量，疊加前期政策顯效下，潛在需求不斷釋放。二是受春節(jié)假期后移影響，基數(shù)相對較低。近期，二手房掛牌量也有所回落，議價(jià)空間收窄、成交周期縮短，一定程度帶動了市場交易活躍度提升。

新房市場由于新盤供應(yīng)不足，略顯平淡。雖然高端改善樓盤入市而帶動房價(jià)環(huán)比結(jié)構(gòu)性上漲，但成交面積有所下降?？硕饠?shù)據(jù)顯示，2026年1月，全國重點(diǎn)50城市新建商品住宅成交面積約810萬平方米，環(huán)比下降32%，同比減少20%，相比上年月均下降25%。

2026年初以來房價(jià)跌幅收窄背后也有季節(jié)性因素的影響。綜合近五年的房地產(chǎn)市場下行周期，每年底至次年初房價(jià)跌幅均有不同程度的收窄。原因在于臨近春節(jié)，賣家觀望情緒增加，等待“金三銀四”行情而不再主動降價(jià)。廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉補(bǔ)充道，近期二手房成交以學(xué)區(qū)房占主導(dǎo)，以深圳市福田區(qū)百花片區(qū)為例，很多家長想在開學(xué)前為孩子購置房產(chǎn)，加上學(xué)區(qū)房此前大幅降價(jià)，近期成交顯著提升。

國金證券研報(bào)指出，從房價(jià)累計(jì)跌幅、租金回報(bào)率、房價(jià)收入比等長期因素看，當(dāng)前多數(shù)城市的房地產(chǎn)市場接近估值底部，疊加核心城市住房總需求已于2025年企穩(wěn)，這意味著樓市已初步具備止跌回穩(wěn)的條件。清華大學(xué)恒隆房地產(chǎn)研究中心主任吳璟表示，2021年以來，房地產(chǎn)市場的三個(gè)并行關(guān)鍵任務(wù)是修復(fù)、穩(wěn)定和轉(zhuǎn)型。2025年，修復(fù)取得重大成績、轉(zhuǎn)型路徑逐漸明晰，為穩(wěn)定提供了最基礎(chǔ)的條件。此外，政策框架也日趨完善，為市場穩(wěn)定提供了政策環(huán)境。近期一線城市的“小暖冬”有望延續(xù)為“小陽春”。

58安居客研究院院長張波也對“小陽春”抱有期待。一方面，一二線核心城市的高端改善型新房受政策影響小、保值屬性強(qiáng)，且供應(yīng)集中，將持續(xù)吸引高凈值人群入場；另一方面，大量城市的剛需型二手房價(jià)格下行空間將明顯收窄，預(yù)計(jì)3月和4月成交占比將進(jìn)一步上升。從58安居客平臺數(shù)據(jù)來看，需求端、流通效率、行業(yè)景氣度都出現(xiàn)了積極信號。1月百城二手房找房熱度指數(shù)同比全線正增長，剛需與改善型需求逐步釋放。重點(diǎn)城市二手房在架時(shí)長縮短，杭州、青島等城市掛牌時(shí)長低于80天，市場匹配效率改善。1月房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)景氣度指數(shù)為45.03，較2025年同期上升12.72個(gè)百分點(diǎn)。

不過，全國樓市的全面止跌回暖還需要較長周期。吳璟指出，除了關(guān)注短期數(shù)據(jù)變化，更應(yīng)當(dāng)注重從長周期角度觀察房地產(chǎn)市場。他補(bǔ)充，在政策端還有一些邊際改善的空間，如降利率、房貸貼息、繼續(xù)擴(kuò)大收儲范圍、減免稅費(fèi)等。從數(shù)據(jù)來看，全國性止跌仍缺乏支撐。張波提到，后續(xù)可以觀察國家統(tǒng)計(jì)局70城房價(jià)數(shù)據(jù)以及全國商品房成交數(shù)據(jù)來判斷樓市是否量價(jià)平穩(wěn)。

在擴(kuò)大收儲范圍方面，近期上海做出了新的嘗試。2月2日，中國建設(shè)銀行支持上海市第一批收購二手住房用于保障性租賃住房項(xiàng)目簽約活動舉行，這意味著上海正式開啟了收購二手住房用于保障性租賃住房的探索。首批試點(diǎn)區(qū)域?yàn)殪o安區(qū)、浦東新區(qū)和徐匯區(qū)，收購的實(shí)施主體均為區(qū)屬企業(yè)。收購聚焦小戶型房源，浦東新區(qū)優(yōu)先側(cè)重2000年以前小戶型低總價(jià)二手房，靜安區(qū)側(cè)重交通便捷、居住配套成熟的二手房源。收購要求中，浦東新區(qū)明確要同步購買同區(qū)新房，靜安區(qū)要求置換本區(qū)商品房（新房和二手房），優(yōu)先收購置換新房的房源。收購價(jià)格上，浦東新區(qū)明確根據(jù)市場或評估開展，市場價(jià)或評估價(jià)是重要參考。資金來源上，基本是財(cái)政資金、企業(yè)自有資金和銀行貸款的組合方式。

“以舊換新”政策在理論上將為購房者、政府、企業(yè)三方帶來利好。購房者將直接減少“賣房-買房”過程約10%的中介費(fèi)，降低購房者置業(yè)成本，同時(shí)也破解了換房中二手房難出售的問題。政府既可以增加保租房房源供應(yīng)、優(yōu)化房源布局，又有利于打通新房、二手房的置換鏈條，促進(jìn)新房市場的活躍度。此外，此舉還可以增加房地產(chǎn)相關(guān)稅收收入、方便對二手房源進(jìn)行統(tǒng)一管理或運(yùn)營等。房企則可以提高新房銷售速度，加快庫存去化也將改善其現(xiàn)金流。

張波認(rèn)為，在具體實(shí)踐中，重點(diǎn)是收購價(jià)本身是否能和購房者的預(yù)期保持一致，這決定了政策推動可達(dá)到的深度和廣度。目前“以舊換新”的房產(chǎn)評估價(jià)通常會結(jié)合小區(qū)近六個(gè)月的實(shí)際成交均價(jià)，再根據(jù)房屋戶型、樓層、裝修、房齡等實(shí)際因素綜合測算。評估價(jià)與市場價(jià)的核心差異在于，評估價(jià)會盡可能排除短期市場供需和業(yè)主掛牌心態(tài)影響，而市場價(jià)則存在實(shí)時(shí)波動，受房源稀缺性、買家購房意愿等因素影響，在房價(jià)下行期間通常評估價(jià)會表現(xiàn)得更為保守。因此，“以舊換新”更適合有迫切改善需求但舊房長期難成交的家庭，不適合的是對估價(jià)預(yù)期較高、持有次新物業(yè)或大面積房產(chǎn)的業(yè)主。

易居研究院報(bào)告也指出，“以舊換新”對跨部門協(xié)同與制度配套要求較高，在舊房性質(zhì)變更、稅費(fèi)優(yōu)惠、公積金深度支持等方面，均需明確的制度配套。此外，整體收購規(guī)模、資金體量是否充足、是否有合適的房源供購房者選擇等也影響了政策的可行性。實(shí)際上，上海三區(qū)試點(diǎn)“以舊換新”并非首例。2024年至今，多地都已推行“以舊換新”政策。但在各地的實(shí)際操作中，賣掉舊房、選購新房環(huán)節(jié)都存在痛點(diǎn)。一方面，開發(fā)商參與的“以舊換新”，鎖定意向房源的周期往往在兩個(gè)月左右，但二手房很難在兩個(gè)月內(nèi)賣出。另一方面，舊房收購模式一般要求購房者在指定的新房樓盤購買，這意味著選擇性受到一定限制。此外，當(dāng)下居民就業(yè)、收入預(yù)期尚未明顯好轉(zhuǎn)，購房者觀望情緒重，購買期房較為謹(jǐn)慎等因素，也一定程度影響了“以舊換新”政策效果。