全國房價止跌信號出現(xiàn) 市場回暖預(yù)期增強

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2026-02-12 07:54:11 金融界

房地產(chǎn)市場同樣遵循周期規(guī)律。近年來，受庫茲涅茨經(jīng)濟周期影響，中國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了超過五年的調(diào)整期。庫存壓力大、成交量持續(xù)萎縮以及看漲預(yù)期大幅降溫是主要原因。2026年是否成為中國房地產(chǎn)市場的重要拐點，值得期待。

進入2026年后，一些跡象表明房地產(chǎn)市場有所回暖。部分城市的二手房成交面積同比降幅顯著改善，多個重點城市的二手房中介簽約套數(shù)也出現(xiàn)同比增長。新房與二手房住宅銷售總面積回升，百城租金回報率也有所回暖。

判斷房地產(chǎn)市場是否實質(zhì)性止跌回暖，需關(guān)注四個關(guān)鍵指標(biāo)：成交量變化、成交價的同比與環(huán)比漲跌幅、二手房掛牌量的變化情況以及租金回報率與公積金貸款利率的變化。

成交量變化往往先于價格變動，這在房地產(chǎn)市場同樣適用。如果主要城市的二手房住宅月網(wǎng)簽量連續(xù)六個月處于“枯榮線”之上，說明成交量開始觸底回升。根據(jù)量價先行的規(guī)律，成交量回升預(yù)示著房價也可能觸底回暖。

目前多數(shù)城市的房地產(chǎn)成交價仍處于低迷狀態(tài)，但部分城市已出現(xiàn)環(huán)比跌幅收窄的趨勢。從穩(wěn)健角度考慮，成交價開始出現(xiàn)同比和環(huán)比增長時，才是市場實質(zhì)性回暖的信號。

房地產(chǎn)市場的去庫存能力也是重要指標(biāo)。若庫存得到有效消化，二手房掛牌量同比下降，將有助于緩解市場壓力。近年來，房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷很大程度上是由于去庫存壓力，有效化解這一問題將直接影響市場的回暖預(yù)期。

此外，租金回報率的變化也不容忽視。盡管房價疲軟，但租金回報率相對堅挺，部分城市甚至出現(xiàn)了追趕公積金貸款利率的趨勢。一旦租金回報率與公積金貸款利率形成倒掛，可能吸引更多投資客進入市場，提振投資需求。

目前，房地產(chǎn)市場尚未出現(xiàn)實質(zhì)性反轉(zhuǎn)，但從部分主要城市的成交量數(shù)據(jù)及去庫存數(shù)據(jù)分析，已有逐漸回暖的預(yù)期。一旦成交量、成交價及庫存數(shù)據(jù)得到顯著改善，將確立階段性回暖的信號。

2026年投資房地產(chǎn)還是股市？前者基于市場觸底回暖的預(yù)期，后者則依賴于股票市場估值修復(fù)與改革紅利釋放的預(yù)期。與股市相比，購房者多采用貸款購房，加杠桿的風(fēng)險不可忽視。上漲趨勢中，加杠桿可以快速增值財富，但在下跌趨勢中，加杠桿會加大風(fēng)險，導(dǎo)致財富縮水。

當(dāng)前房貸利率處于歷史低位，租金回報率較高，購房性價比優(yōu)于前幾年。雖然房地產(chǎn)價格仍未企穩(wěn)，但核心城市的成交量已有持續(xù)企穩(wěn)跡象，意味著成交價觸底回升的預(yù)期越來越明朗。一旦市場出現(xiàn)階段性回暖，不僅利好房地產(chǎn)公司，還將為產(chǎn)業(yè)鏈公司創(chuàng)造新需求，房地產(chǎn)市場最悲觀的時刻或許已經(jīng)過去。

(責(zé)任編輯：zx0176)

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