自2026年起，上海浦東新區(qū)、靜安區(qū)和徐匯區(qū)開始收購二手住房用于保障性租賃住房項目，這一舉措引起了對二手房市場重要性的重新認(rèn)識。官方直接收儲二手房，有助于打通市民“賣舊買新”的置換堵點，被視為房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵信號。

在房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整的大背景下，新房銷售壓力大，二手房流通受阻，樓市“賣舊買新”鏈條不暢。近期，多地加碼住房“以舊換新”，地方政府和國資平臺直接收購二手房，特別是老舊小戶型房源，為增強房源流動性提供了政策支持。

首都經(jīng)濟貿(mào)易大學(xué)京津冀房地產(chǎn)研究院院長趙秀池認(rèn)為，通過促進“賣舊房買新房”盡快實現(xiàn)，幫助改善性住房需求進入市場，不僅推動了新房和二手房市場的聯(lián)動，還提高了住房交易效率和活力，有利于加快存量去化和樓市止跌回穩(wěn)。

近日，上海市正式啟動首批收購二手住房用于保障性租賃住房的工作，試點區(qū)域包括浦東新區(qū)、靜安區(qū)和徐匯區(qū)，由各區(qū)公租房公司作為收購主體，中國建設(shè)銀行提供金融支持。此次收購的對象主要是核心地段的小戶型老舊房源。具體來看，浦東新區(qū)優(yōu)先考慮內(nèi)環(huán)內(nèi)、2000年以前建成、單套建筑面積70平方米以下、總價不超過400萬元的產(chǎn)權(quán)清晰個人二手房源；靜安區(qū)側(cè)重于總價適中、產(chǎn)權(quán)清晰的成套小戶型二手住房，優(yōu)先面向有置換本區(qū)商品房意愿的產(chǎn)權(quán)人；徐匯區(qū)則明確通過區(qū)保障性住房公司市場化收購存量小戶型二手住房。

除了上海，全國多地也紛紛推出類似措施。福建省住建廳鼓勵各類主體市場化收購二手房，指定國企作為收購主體，資金來源涵蓋財政注資、銀行低息貸款等，收購房源可用于保租房、人才公寓等；濟南起步區(qū)推出“全款收舊房”政策，計劃分批次組織1000套住房“以舊換新”；杭州富陽區(qū)啟動試點，由區(qū)屬國企樂居集團收購200套二手房，用于保租房，報名啟動后短期內(nèi)即有206戶家庭申請。

目前，濟南起步區(qū)的住房“以舊換新”政策已進入實施階段。轄區(qū)內(nèi)業(yè)主只需在“安家起步區(qū)”小程序免費發(fā)布房源完成登記，平臺運營方將啟動后續(xù)全流程主動服務(wù)，包括綜合價值評估、一對一溝通、上門勘驗與洽談服務(wù)，并最終協(xié)調(diào)合作資金方一次性付清房款完成收購。

重慶出臺的新政中也鼓勵“賣舊買新”，引導(dǎo)國企收購存量商品房，使用多渠道資金，大力收購存量商品房，用作保障性住房、人才房、青年公寓、職工宿舍等，有效盤活存量。

趙秀池認(rèn)為，官方收購低總價房源，最直接的影響是消化部分過剩的二手房存量，緩解業(yè)主降價拋售的壓力，穩(wěn)定片區(qū)房價預(yù)期，打破二手房市場“降價—觀望—再降價”的負(fù)向循環(huán)。

實際上，住房“以舊換新”政策經(jīng)歷了多次迭代。最初以“賣舊換新”的形式落地，房企和中介為主導(dǎo)，地方政府充當(dāng)幫賣和補貼的角色。如今，政策逐步過渡到國企收購和市場化并行階段，地方政府從“間接托市、激活置換”轉(zhuǎn)向“直接介入、盤活存量、服務(wù)民生”。

當(dāng)前存量收儲轉(zhuǎn)向收購二手房，一方面是因為傳統(tǒng)保租房供給多集中于郊區(qū)，難以匹配新市民的職住平衡需求，收購核心地段的“老破小”能快速填補核心區(qū)域保租房供給缺口，更精準(zhǔn)對接人才居住需求。另一方面，“老破小”總價較低，能以更高效的方式擴充保租房體量，同時打破市場下行期的負(fù)向循環(huán)，穩(wěn)定市場預(yù)期。

國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2026年1月份，70個大中城市商品住宅銷售價格環(huán)比降幅總體收窄、同比下降，出現(xiàn)跌幅收窄的積極信號，但市場下行的局面仍未徹底改變。圍繞“控增量、去庫存、優(yōu)供給、促轉(zhuǎn)型”的政策主線，地方房地產(chǎn)“新政”頻頻出臺，發(fā)放購房補貼、優(yōu)化住房限購、支持“好房子”建設(shè)、加大住房公積金政策支持等寬松政策密集發(fā)布。其中，加碼“以舊換新”，收購二手房用于保障性租賃住房成為關(guān)注焦點。

此輪政策轉(zhuǎn)向反映出當(dāng)前房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生了深刻變化。房地產(chǎn)業(yè)正在經(jīng)歷從“增量開發(fā)”到“存量運營”的轉(zhuǎn)變。過去房地產(chǎn)依賴土地財政和新房開發(fā)，而現(xiàn)在通過官方收儲，政府直接介入存量資產(chǎn)的流通環(huán)節(jié)，意味著房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進入了存量盤活的新階段。地方政府的角色也從“土地供應(yīng)商”向“住房資源運營商”轉(zhuǎn)變，直接作為“市場需求方”入市，形成市場需求，直接影響市場供求關(guān)系。

長遠(yuǎn)來看，若官方收購二手房全面鋪開，將逐步重塑樓市格局。一方面，“老破小”這類低效存量資產(chǎn)將被轉(zhuǎn)化為保障性租賃住房，優(yōu)化住房資源配置效率，讓核心地段的土地價值得到更合理利用；另一方面，官方作為市場穩(wěn)定器介入存量市場，將引導(dǎo)房價回歸合理區(qū)間，減少市場波動，推動房地產(chǎn)市場從“炒賣投機”轉(zhuǎn)向“居住屬性”主導(dǎo)，促進樓市長期穩(wěn)健發(fā)展。