樓市“大抄底”，開始了？政府收購二手房的雙刃劍

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2026-02-04 09:15:00 鳳凰網(wǎng)

上海最近宣布將啟動收購存量二手房用作保障性租賃住房的政策，試點(diǎn)區(qū)域包括浦東、靜安和徐匯。這項(xiàng)政策旨在兼顧樓市流通與民生保障。政府通過收購老舊戶型幫助業(yè)主解決變現(xiàn)難題，同時(shí)這些房源將以出租形式提供給新市民、大學(xué)畢業(yè)生和各類來滬人才，緩解他們的居住壓力。

然而，作為一項(xiàng)涉及巨大投入的民生政策，必須仔細(xì)審視背后的財(cái)政賬本、市場邏輯及潛在風(fēng)險(xiǎn)。在上海這樣的大城市，房產(chǎn)交易動輒以百萬計(jì)價(jià)，要達(dá)到扭轉(zhuǎn)市場預(yù)期的效果，所需資金可能高達(dá)幾十億甚至上百億。即便上海擁有雄厚的地方財(cái)政根基，并有區(qū)屬國企的資金支持和銀行低息貸款，這筆開支依然是一筆沉重的財(cái)政負(fù)擔(dān)。更重要的是，資金投入與回流之間存在難以調(diào)和的結(jié)構(gòu)性矛盾。保租房的非盈利性質(zhì)決定了其租金回報(bào)率遠(yuǎn)低于市場水平，甚至無法覆蓋基礎(chǔ)成本，可能導(dǎo)致長期虧損和累積債務(wù)。

此外，地方政府作為特殊買家入場，會打破市場平衡，扭曲價(jià)格信號，引發(fā)一系列連鎖反應(yīng)。例如，當(dāng)二手房業(yè)主形成“政府下場接盤老舊房源”的預(yù)期時(shí)，他們降價(jià)的動力會消失，甚至抬高掛牌價(jià)等待收購。這不僅沒有促進(jìn)二手房周轉(zhuǎn)，反而讓市場維持虛高價(jià)格，降低了流動性。保租房政策還可能引發(fā)公共資源分配的公正性質(zhì)疑。該政策通過收購二手房激活“賣舊買新”需求，實(shí)際上是在補(bǔ)貼城市中相對富裕的改善群體，而這些人群并不算真正的弱勢群體。在租房市場上，保租房的配租對象往往設(shè)置了嚴(yán)格的學(xué)歷、社保等標(biāo)準(zhǔn)，優(yōu)先面向大學(xué)畢業(yè)生和高新技術(shù)人才，而普通外來務(wù)工者因不符合標(biāo)準(zhǔn)被排除在外。

公共選擇理論認(rèn)為，政策參與者并非無私的圣人，而是追求利益最大化的“經(jīng)濟(jì)人”。上海此次政策在房源篩選、價(jià)格評估、配租管理等環(huán)節(jié)缺乏量化剛性約束，為系統(tǒng)性的尋租與腐敗風(fēng)險(xiǎn)留下了空間。例如，在房源收購環(huán)節(jié)，誰的房子能被納入收購清單？是否會出現(xiàn)官僚與中介合謀，將劣質(zhì)房源包裝成優(yōu)質(zhì)房賣給國家的情況？在價(jià)格評估環(huán)節(jié)，缺乏統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)可能導(dǎo)致收購價(jià)格虛高。在保租房配租環(huán)節(jié)，核心地段的房源容易成為稀缺資源，若缺乏監(jiān)督機(jī)制，極易滋生亂象。

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