一夜之間，風(fēng)向要變了。

春節(jié)后第二個(gè)工作日（2月25日），上海就搶在小陽(yáng)春?jiǎn)⒛恢H，再次加碼新政：

非滬籍，外環(huán)內(nèi)社保3年改1年

居住證滿5年，無(wú)需社保也可購(gòu)房

公積金家庭貸款最高可達(dá)324萬(wàn)元

未成年子女唯一住房免征房產(chǎn)稅

雖然還是在既有政策框架下繼續(xù)松綁，但力度已超越北京。

上海，再次成為全國(guó)穩(wěn)樓市預(yù)期的風(fēng)向標(biāo)。

一年之計(jì)在于春！

剛剛過(guò)去的2月，注定將成為樓市變局的“分水嶺”。

2026年2月

上海二手房總成交約1.1萬(wàn)套

同比下降約34.8%，環(huán)比下降約51.8%

全市小區(qū)基價(jià)約48430元/㎡

同比下降10.2%，環(huán)比上升0.1%

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01

成交量：

春節(jié)打了個(gè)盹，但熱度還在

截至2026.2.27，上海網(wǎng)上房地產(chǎn)二手房網(wǎng)簽約

10476套

，預(yù)估全月將站上

1.1萬(wàn)套

。

相比近年春節(jié)，2026年的9天（2月15日-23日）時(shí)長(zhǎng)為歷史最長(zhǎng)假期。

由于春節(jié)長(zhǎng)假的原因，2月成交量環(huán)比縮減，這在情理之中。

但若剔除長(zhǎng)假干擾，用近五年春節(jié)前14天成交量對(duì)比，真相就出來(lái)了：

今年8287套，位列近五年TOP2。

這說(shuō)明什么？

說(shuō)明市場(chǎng)并沒有冷，只是被假期按了暫停鍵。

我們?cè)偕钊氲匠山唤Y(jié)構(gòu)，從總價(jià)段成交分布來(lái)看：

2月份，300萬(wàn)以下成交占比高達(dá)61%，剛需依舊主導(dǎo)市場(chǎng)。

還是之前的觀點(diǎn)：

性價(jià)比創(chuàng)造需求。

低總價(jià)老破小、遠(yuǎn)大新跌出了性價(jià)比，剛需群體已經(jīng)聞風(fēng)而動(dòng)。

他們的不斷入場(chǎng)，讓上海二手市場(chǎng)保持了流動(dòng)性。

但光有剛需單腿跑，跑不遠(yuǎn)。

真正的發(fā)動(dòng)機(jī)，是改善鏈條能不能轉(zhuǎn)起來(lái)。

所以大家可以看到，這次2.25新政把家庭公積金貸款的額度提高到

324萬(wàn)

，且認(rèn)房不認(rèn)貸。

一定程度上恰恰是為了：

讓300萬(wàn)以上價(jià)位的改善需求，換得更絲滑。

02

基價(jià)：

33個(gè)月后，終于看到一絲曙光

不知道大家有沒有感覺到，去年底連續(xù)3個(gè)月成交放量+供需結(jié)構(gòu)不斷調(diào)整，質(zhì)變正在醞釀。

一房一萬(wàn)持續(xù)跟蹤的基價(jià)數(shù)據(jù)顯示：

2月，全市基價(jià)

48430元/㎡

，相較上月上漲了

0.1%

。

這是自2023年5月以來(lái)，連續(xù)

33個(gè)月

下滑后，

首次出現(xiàn)止跌反彈的跡象

。

這次微弱反彈，幾乎沒有強(qiáng)力政策刺激，是市場(chǎng)自己熬出來(lái)的——熬過(guò)寒冬的人，才懂這點(diǎn)暖意有多珍貴。

當(dāng)然，當(dāng)下市場(chǎng)正在慢慢復(fù)蘇，

0.1%還談不上反轉(zhuǎn)，只能說(shuō)初露一絲止跌的曙光。

真正的考驗(yàn)在金三銀四，新政效應(yīng)釋放后，市場(chǎng)能不能確立反轉(zhuǎn)信號(hào)，才是關(guān)鍵。

03

掛牌量?jī)r(jià)：

拐點(diǎn)已現(xiàn)，壓力仍在

掛牌端也在釋放信號(hào)。

頭部中介掛牌數(shù)據(jù)顯示：

截至2026.2.22當(dāng)周，頭部中介掛牌量約

7.8萬(wàn)套

，較上月底（

8.2萬(wàn)套

）下跌了約

4.6%

。

——頭部中介掛牌量首度跌破8萬(wàn)套。

掛牌價(jià)格方面，當(dāng)下掛牌均價(jià)約

56326元/㎡

，較上月底（

56195元/㎡

）微漲約

0.2%

。

——頭部中介掛牌價(jià)已連續(xù)兩個(gè)月保持微弱上漲態(tài)勢(shì)。

這是一個(gè)積極向好的勢(shì)頭。

不過(guò)，也不能高興地太早！

畢竟，每年的3-4月份都是掛牌旺季，再加上新政刺激，掛牌量隨時(shí)可能反彈。

目前我觀測(cè)到的頭部中介掛牌數(shù)據(jù)顯示，新政后3天：

• 
  

  頭部中介新掛1207套，比1月底的794套猛增52%；

• 
  

  掛牌量每日在遞增了。

所以，接下來(lái)的關(guān)鍵就是：

小陽(yáng)春能不能扛住掛牌壓力，再來(lái)一波實(shí)質(zhì)性去庫(kù)存。

04

結(jié)語(yǔ)

2月，是上海樓市調(diào)整步伐、重新上路的一個(gè)節(jié)點(diǎn)。

在2.25新政的助推下，二手房成交有望延續(xù)去年底的回暖態(tài)勢(shì)。

但真正的考驗(yàn)，才剛剛開始。

政策的松綁，是給市場(chǎng)遞了一把梯子，但爬不爬得上去，還得看信心能不能真正回來(lái)。

過(guò)去三年，樓市被反復(fù)捶打，信心被一次次透支。

如今，政策的鐘擺終于擺向了寬松一側(cè)，但市場(chǎng)的反應(yīng)不會(huì)一蹴而就。

上海的這輪新政，釋放了一個(gè)明確信號(hào)：

穩(wěn)樓市，不只是穩(wěn)房?jī)r(jià)，更是穩(wěn)預(yù)期、穩(wěn)信心、穩(wěn)經(jīng)濟(jì)大盤。

作為全國(guó)樓市的風(fēng)向標(biāo)，上海的回暖，不只是上海的事。它關(guān)乎一線城市的信心重塑，也關(guān)乎全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的情緒修復(fù)。

2月初露止跌苗頭，是一小步。

金三銀四穩(wěn)量復(fù)蘇，才是一大步。

而對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，這一波政策窗口期，或許正是重新審視資產(chǎn)配置、把握置換節(jié)奏的關(guān)鍵時(shí)刻。

市場(chǎng)不會(huì)永遠(yuǎn)低迷，也不會(huì)一直狂歡。

2026年的春天，我們可能正站在上海樓市一個(gè)新的起點(diǎn)上。