一位李先生在過(guò)去一年里購(gòu)買(mǎi)了天津的7套“老破小”房產(chǎn)，總花費(fèi)350萬(wàn)元，全部使用自有現(xiàn)金。這些房產(chǎn)每月租金總額為1.5萬(wàn)元，租售比最高達(dá)到6%，平均約為5%。另一位成都女性買(mǎi)家也因購(gòu)入8套總價(jià)330萬(wàn)元的“老破小”而在社交媒體上走紅，其月租金總額為2.1萬(wàn)元。

隨著“老破小”行情走火，成都、天津等強(qiáng)二線城市出現(xiàn)了一批“抄底”人群，他們的核心邏輯是看中“老破小”的高租售比。例如，李先生表示，他購(gòu)買(mǎi)的房子通常比市場(chǎng)價(jià)便宜10%，且多為全款交易。他以50萬(wàn)元在天津核心區(qū)買(mǎi)了一套兩室的“老破小”，月租金2000元，租售比為4.8%，每月都有穩(wěn)定的現(xiàn)金流收入。他還看好長(zhǎng)期房?jī)r(jià)上漲潛力，認(rèn)為將來(lái)合適時(shí)機(jī)可以賣(mài)掉。

成都那位女性買(mǎi)家則選擇總價(jià)在30萬(wàn)至40萬(wàn)元之間、租售比超過(guò)5%的“老破小”。她購(gòu)入的8套房產(chǎn)總價(jià)330萬(wàn)元，貸款220萬(wàn)元，月租金總額2.1萬(wàn)元，不僅覆蓋了月供1.4萬(wàn)元，還能留下近10%的利潤(rùn)。

實(shí)際上，“老破小”行情從去年就開(kāi)始啟動(dòng)。上海中原地產(chǎn)資深分析師盧文曦分析稱(chēng)，這輪房?jī)r(jià)調(diào)整中，“老破小”成為降價(jià)主力，部分房源甚至超跌，以?xún)r(jià)換量促使交易達(dá)成。數(shù)據(jù)顯示，北京和上?？們r(jià)300萬(wàn)元以下的二手房成交占比顯著提升。2月份，京滬二手房房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比上漲，進(jìn)一步加速了買(mǎi)家入市心態(tài)。

多重因素導(dǎo)致“老破小”受到追捧。一方面，房?jī)r(jià)已回落至2015年左右水平，首付比例下調(diào)至15%，房貸利率處于歷史低位；另一方面，地方政府收儲(chǔ)政策提振市場(chǎng)信心，房?jī)r(jià)止跌或上漲預(yù)期開(kāi)始形成。此外，租售比逐漸超越固定存款收益率，房產(chǎn)作為生息資產(chǎn)的配置價(jià)值顯現(xiàn)。

租售比正在成為“老破小”交易中的關(guān)鍵詞。一名上海中介算了一筆賬，一套靜安區(qū)彭浦板塊的一室戶(hù)“老破小”，總價(jià)99萬(wàn)元，月租金3000元，租售比達(dá)3.6%，高于銀行存款利率。從多數(shù)城市來(lái)看，住宅租售比已超過(guò)2%，部分案例甚至實(shí)現(xiàn)“以租養(yǎng)貸”。

不過(guò)，業(yè)內(nèi)專(zhuān)家提醒，批量“抄底”老破小仍需謹(jǐn)慎。除了考慮租售比，還要關(guān)注資金成本、租金水平、能否順利出租及空置期成本等。如果貸款買(mǎi)房，還需考慮房貸成本。此外，未來(lái)房?jī)r(jià)溫和上漲可能是大趨勢(shì)，投機(jī)性需求減少，自住需求相對(duì)穩(wěn)定，投資者需要綜合考慮多種因素。