重要信號(hào):房產(chǎn)投資客重出江湖了 抄底老破小引發(fā)熱議。近段時(shí)間,隨著股市大跌,房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)注度迅速提升。3月20日,頭條熱搜榜上排名第二的新聞是“有人抄底老破小,一買就是七八套”,這條新聞的熱度僅次于重慶市原市長(zhǎng)胡衡華被查的消息,也高于“新聞聯(lián)播正在直播”和“伊斯蘭革命衛(wèi)隊(duì)發(fā)言人遇襲身亡”。房地產(chǎn)投資客、炒房客重新出山的消息非常引人注目,這是過(guò)去五年來(lái)首次看到類似新聞。
在樓市繁榮期時(shí),老楊也是一個(gè)房產(chǎn)投資者。房產(chǎn)投資客和炒房客的區(qū)別在于,前者持有房產(chǎn)時(shí)間更長(zhǎng),注重長(zhǎng)期收益,而后者則追求短期內(nèi)的快速增值。近期新聞中的“抄底老破小”的行為更偏向于長(zhǎng)期投資,主要通過(guò)較高的租金收益率來(lái)獲得回報(bào)。
老楊持續(xù)監(jiān)測(cè)租金收益率這一指標(biāo)。2021年之前的二十年里,隨著中國(guó)房?jī)r(jià)快速上漲,總體房?jī)r(jià)漲幅遠(yuǎn)超租金漲幅,許多城市的租金收益率不斷下滑,最低曾降至1.8%。當(dāng)時(shí)中國(guó)的無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益率(以十年期國(guó)債為參考)為4.1%,租金收益率明顯低于無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益率。因此,那時(shí)的房產(chǎn)投資主要看房?jī)r(jià)漲幅而非租金收益。
過(guò)去五年,隨著房?jī)r(jià)下跌,租金收益率逐步上升。今年一季度,全國(guó)五十個(gè)大中城市的租金收益率略超2%,而當(dāng)前十年期國(guó)債收益率約為1.81%。這意味著租金收益率已超過(guò)無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益率,理論上可以作為資產(chǎn)配置的一部分。然而,持有房產(chǎn)出租的成本較高,包括稅費(fèi)、中介費(fèi)、貸款利息、裝修和家具家電配置等。因此,實(shí)際操作中,租金收益率需大幅超過(guò)社會(huì)無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益率才有可行性。
一些人在成都、天津甚至哈爾濱購(gòu)買多套老破小的原因在于這些房屋的租金收益率較高。例如,成都全市租金收益率為2.3%,而部分老破小的租金收益率可達(dá)到4%到5%;哈爾濱全市租金收益率為3.3%,市中心某些老破小的租金收益率可能高達(dá)6%到7%。盡管老破小的升值性較弱,但其拆遷補(bǔ)償通常高于市場(chǎng)價(jià)格,這也是一種潛在的收益。
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