房產(chǎn)中介吃差價涉嫌違法 警惕“上下通吃”陷阱！俞女士和余先生在出售閔行區(qū)一套房產(chǎn)時遭遇了中介的“套路”。他們委托中介出售房產(chǎn)，最終發(fā)現(xiàn)中介分別與買賣雙方簽訂了不同性質(zhì)的協(xié)議，導(dǎo)致房子的實際售價出現(xiàn)了26萬元的差價。中介為了掩蓋這一行為，不僅使用了不同的“話術(shù)”，還分飾兩角，在與上下家接觸時使用了不同的主體。房產(chǎn)中介吃差價涉嫌違法 警惕“上下通吃”陷阱！

俞女士的房子位于閔行區(qū)鶴北二街坊，登記在她母親周女士名下。去年年中，小區(qū)西門口的“好年華”中介多次勸說俞女士降價，最終將掛牌價從200萬元降至150萬元。今年2月7日，中介聲稱有買家確定要房，并約俞女士見面簽署協(xié)議。經(jīng)過一番討價還價，俞女士同意以150萬元成交，并與中介簽訂了“托底協(xié)議”。協(xié)議中稱扣除1萬元中介傭金后，俞女士實際到手149萬元，并約定若實際成交價格高于保底成交價，溢價部分作為中介獨家委托服務(wù)報酬。

買家余先生則經(jīng)歷了另一個版本。他看中這套房子后，盡管反復(fù)要求降價，但中介堅稱賣家堅守底價176萬元。余先生最終同意176萬元的交易價格，并與中介簽訂了“居間協(xié)議”，同時與賣家簽訂“房地產(chǎn)買賣協(xié)議”。為了不讓買賣雙方見面，中介在協(xié)議上寫的是“胡某代”的字樣，而非由俞女士的母親親自簽署。

3月6日，中介約上下家前往閔行區(qū)房地產(chǎn)交易中心操作過戶，俞女士這才見到了余先生。當(dāng)天，兩名中介工作人員盡量不讓雙方單獨交流，并催促雙方盡快簽名。網(wǎng)簽結(jié)束后，雙方才得知房子的實際售價為150萬元，余先生感到憤怒，但已無法挽回。中介也不再回避買賣之間存在差價。

根據(jù)《民法典》第九百六十二條規(guī)定，中介人應(yīng)當(dāng)就有關(guān)訂立合同的事項向委托人如實報告。中介人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得請求支付報酬并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》也明確禁止中介對交易當(dāng)事人隱瞞真實的房屋交易信息，低價收進(jìn)高價賣（租）出房屋賺取差價的行為。俞女士和余先生認(rèn)為，“好年華”的操作是法規(guī)明確禁止的“吃差價”行為。

為了避免被坐實“吃差價”，中介在操作時動了不少腦筋。在與上下家分別簽訂“托底”和“居間”協(xié)議時，中介使用了不同的身份。居間協(xié)議上，居間方是“好年華”中介，但在“托底”協(xié)議中，乙方是一家名為“芳蘊(yùn)”的中介。胡某解釋說“芳蘊(yùn)”和“好年華”實際是一家，但在紙面上，操作買賣雙方的是兩家不同的中介，差價產(chǎn)生于中介之間。

在完成首筆房款轉(zhuǎn)賬后，中介還要求和俞女士、余先生簽訂一份“補(bǔ)充協(xié)議”，明確余先生在支付尾款時需要將其中的26萬元單獨轉(zhuǎn)給中介方，而不是給買方。俞女士調(diào)閱了網(wǎng)簽合同，發(fā)現(xiàn)寫入網(wǎng)簽合同的價格是150萬元。

業(yè)內(nèi)人士指出，中介的操作仍然有多個“漏洞”。買家余先生簽訂的居間協(xié)議中約定房價是176萬元，而網(wǎng)簽合同中又寫著150萬元，這已構(gòu)成典型的“陰陽合同”。而在賣家俞女士這邊，使用“托底”協(xié)議取代居間協(xié)議，操作是否合規(guī)也值得商榷。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，中介用兩個不同的公司來操作，其實是想把買賣交易分割，規(guī)避監(jiān)管。但本質(zhì)上還是一筆交易，中間形成了兩個不同價格，違背了房價要統(tǒng)一的原則。一筆交易出現(xiàn)了價格不一樣的陰陽合同，也違反了中介公司的基本規(guī)范。

法院的判例也支持這一點。2023年4月，上海二中院審理的一起案件中，中介以“訂購協(xié)議”形式先從賣家處購得房屋，并約定中介可以“轉(zhuǎn)賣”取得溢價，最終中介加價7萬元售出。法院審理認(rèn)為，該模式屬于中介公司“吃差價”行為，違背了中介人的如實報告義務(wù)，造成了購房人的損失。最終法院二審判令中介公司向買方賠償7萬元。

房地產(chǎn)交易熱度回升，市民在操作房屋買賣時要留心，遇到中介不讓買賣雙方見面談價格的情況時就要警惕，同時應(yīng)盡量選擇正規(guī)中介來提供服務(wù)。如果發(fā)生類似問題，市民可就中介違規(guī)行為向房管部門進(jìn)行投訴舉報，以維護(hù)自身合法權(quán)益。