4月樓市怎么走分化式回暖信號(hào)顯現(xiàn)(3)

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2026-04-20 18:00:03 大偉看樓市

現(xiàn)房銷(xiāo)售全面推行，大幅提高開(kāi)發(fā)門(mén)檻與資金成本，中小房企加速出清，行業(yè)集中度持續(xù)提升。同時(shí)，現(xiàn)房拉長(zhǎng)開(kāi)發(fā)周期、減少短期供應(yīng)，進(jìn)一步加劇核心城市房源稀缺性。供給端的兩大變革印證了王健林的判斷：核心城市的核心資產(chǎn)永遠(yuǎn)是稀缺品。未來(lái)一線、強(qiáng)二線核心板塊的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)將從“普通商品”轉(zhuǎn)變?yōu)椤坝餐ㄘ洝?，保值增值屬性進(jìn)一步強(qiáng)化。

預(yù)期是樓市的靈魂。過(guò)去四年，市場(chǎng)彌漫“房?jī)r(jià)還會(huì)跌”的悲觀情緒，業(yè)主降價(jià)拋售、買(mǎi)家持幣觀望，形成“越跌越不買(mǎi)”的惡性循環(huán)。4月一線量?jī)r(jià)齊升，徹底扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)預(yù)期，形成“預(yù)期好轉(zhuǎn)—需求入場(chǎng)—價(jià)格回升—預(yù)期強(qiáng)化”的正向循環(huán)。一線城市二手房掛牌量下降，核心區(qū)業(yè)主報(bào)價(jià)上調(diào)，議價(jià)空間收窄。購(gòu)房者打破心理壁壘，剛需購(gòu)房占比超40%，改善需求占比超50%，“賣(mài)一買(mǎi)一”置換鏈條全面激活。

作為全國(guó)樓市風(fēng)向標(biāo)，一線城市的回暖快速傳導(dǎo)至強(qiáng)二線城市。成都、杭州、南京、青島等城市3月成交量環(huán)比上漲超60%，價(jià)格跌幅持續(xù)收窄。全國(guó)市場(chǎng)預(yù)期從“筑底”轉(zhuǎn)向“回升”，房地產(chǎn)最壞時(shí)刻已經(jīng)過(guò)去。

王健林預(yù)判成真，4月樓市回暖，但必須明確：2026年房?jī)r(jià)“超乎預(yù)料”，絕非全面暴漲，而是“分化式回暖”超出市場(chǎng)預(yù)期。未來(lái)樓市將呈現(xiàn)三大鮮明特征：城市分化、產(chǎn)品分化和模式分化。一線城市政策最松、需求最強(qiáng)、供應(yīng)最緊，已確認(rèn)企穩(wěn)回升，年漲幅2%-5%；強(qiáng)二線城市跟隨一線回暖，成交量先行、價(jià)格緩慢企穩(wěn)，年漲幅1%-3%；普通二三線城市仍處于“去庫(kù)存”階段，價(jià)格以“穩(wěn)中有跌”為主；三四線及以下城市缺乏產(chǎn)業(yè)與人口支撐，庫(kù)存去化周期超10年，仍將陰跌。

領(lǐng)漲產(chǎn)品包括核心區(qū)次新房、學(xué)區(qū)房、品質(zhì)改善房、低密洋房，供需失衡，價(jià)格穩(wěn)步上漲。平穩(wěn)產(chǎn)品如近郊剛需房、非學(xué)區(qū)老破小，成交活躍但價(jià)格漲幅有限。弱勢(shì)產(chǎn)品如遠(yuǎn)郊大盤(pán)、高容積率剛需房、無(wú)配套老破大，仍需“以價(jià)換量”，價(jià)格難有起色。

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