深圳市龍華區(qū)安宏基天曜府小區(qū)的部分業(yè)主反映，商業(yè)裙樓被指要改建成不符合地塊規(guī)劃用途的酒店，合同中約定的全體業(yè)主共用車位也被一道圍欄劃為“商業(yè)專屬”，引發(fā)了業(yè)主與承租方、物業(yè)之間的激烈矛盾。

業(yè)主們擔心，一旦商業(yè)裙樓改造成為酒店，社區(qū)的安寧、隱私乃至資產(chǎn)價值都將受到嚴重沖擊。面對業(yè)主的強烈反對，承租方公開回應稱項目將合規(guī)打造為“娛樂場所”，并非酒店；物業(yè)方則解釋劃分車位是為精細化管理。

業(yè)主們購房時看中的是這里的純粹居住環(huán)境和充足的車位配比，但現(xiàn)在這兩點都岌岌可危。主要問題有兩個：一是位于小區(qū)1棟4單元下方的1.2萬余平方米商業(yè)裙樓疑似被承租方“深圳市洛夫特商業(yè)管理有限公司”裝修改造為酒店；二是購房合同約定的898個車位中，已經(jīng)有135個被物業(yè)劃為“商業(yè)專用停車場”，并計劃以遠高于住宅停車費的標準收費。

業(yè)主們詳細列舉了他們的擔憂：酒店帶來的流動人員將引發(fā)治安隱患和隱私泄露風險；社區(qū)環(huán)境將變得嘈雜；甚至可能因酒店運營不當而導致整個小區(qū)被“污名化”，最終“資產(chǎn)縮水”。車位之爭則是另一個矛盾焦點。據(jù)業(yè)主所述，物業(yè)將首層架空層的135個車位劃分為商業(yè)專用，與住宅停車場用物理圍欄隔開。在業(yè)主出示的購房合同中顯示，項目共規(guī)劃898個車位，此前并未約定商業(yè)車位的劃分比例。現(xiàn)在住宅車位只剩763個，雖然勉強夠一戶一個，但未來訪客停車會非常困難。業(yè)主若要使用商業(yè)車位，需按600元/月繳納費用，是住宅停車費的2.4倍。

記者實地走訪安宏基天曜府發(fā)現(xiàn)，商業(yè)裙樓的外圍已被圍擋封閉，現(xiàn)場未見工人進出，也無明顯施工噪音。物業(yè)工作人員告知，商業(yè)裙樓室內(nèi)裝修目前確已停工。小區(qū)的住宅停車場與商業(yè)停車場分設兩個出入口，商業(yè)停車場目前暫未開放使用。

商業(yè)裙樓的承租方深圳市洛夫特商業(yè)管理有限公司的一名工作人員表示，公司一開始有做酒店的意向，但在相關部門告知沒有“旅館業(yè)指標”后，已將項目改成娛樂場所的裝修，并稱此舉符合規(guī)劃用途。物業(yè)方表示，對于酒店爭議，其只能依據(jù)承租方提供的、由政府部門審批的《建筑工程施工許可證》進行監(jiān)管。最終能不能開酒店，要看市場監(jiān)管等部門的后續(xù)審批。

對于停車場爭議，物業(yè)方解釋稱，該小區(qū)是“住宅+商業(yè)”的綜合體，為便于管理、保障住宅區(qū)安全，根據(jù)商業(yè)與住宅的建筑面積比例，將135個車位劃為商業(yè)使用，總車位數(shù)并未減少。住宅專屬車位實行封閉管理，可100%滿足小區(qū)業(yè)主日常停車使用需求；商業(yè)配套法定配比車位服務于商業(yè)對外經(jīng)營、公共訪客使用，該區(qū)域與住宅地下車位物理隔離、電梯不互通，外來車輛及人員無法進入住宅核心區(qū)域，實現(xiàn)人車分流、商住隔離，有效提升住宅區(qū)域安全性與居住私密性。但他們也承認，商業(yè)停車場的月卡費用（擬定600元）將遠高于住宅停車場（250元），并表示未來可從業(yè)主需求出發(fā)，考慮提供錯峰停車等優(yōu)惠。

這場風波的核心在于“商改酒”是否合法。根據(jù)業(yè)主提供的《土地使用權出讓合同書》等文件，該項目地塊為“二類居住用地（R2）”。記者查閱2021年修訂的《深圳市城市規(guī)劃標準與準則》，其中明確R2用地配套的“商業(yè)”用途指零售、餐飲、康體、娛樂等，而“旅館業(yè)建筑”則被單獨列出，并不在商業(yè)范疇內(nèi)。深圳市規(guī)劃和自然資源局龍華管理局也在今年1月給業(yè)主的回復中確認：該項目“無旅館業(yè)建筑指標”。

然而，這份回復也為爭議留下了一道“口子”?；貜椭刑岬?，可參考《關于進一步規(guī)范城市更新規(guī)劃土地管理的若干措施（試行）》中“商業(yè)、辦公、旅館等用途可相互臨時轉換”的原則性條款，但同時指出“具體實施辦法目前正在研究制定，尚未發(fā)布”。

作為施工許可的審批單位，龍華區(qū)住建局表示，此事主要涉及規(guī)劃用途變更，大部分內(nèi)容不屬其管轄，該局主要負責“督促物業(yè)做好管理”。民治街道辦在此前回復業(yè)主的內(nèi)容中表示，前期因該項目無證施工已依法叫停，但在項目取得龍華區(qū)住建局審批的《建筑工程施工許可證》后，便允許其重新施工，并要求其嚴格按備案手續(xù)進行。關于反映擅自劃走業(yè)主共有車位、違反合同約定及法律規(guī)定、物業(yè)規(guī)劃固定商用車位問題，經(jīng)核實，相關商用車位許可，管理處已向交通運輸局申請并審批通過。

據(jù)悉，龍華區(qū)住建局、民治街道執(zhí)法隊、施工方等多方日前已與業(yè)主召開溝通會議。據(jù)業(yè)主反饋，目前承租方已作出不建設酒店的書面承諾。