“好房子”理念的落地離不開高品質(zhì)配套的支持，其中停車位作為影響居住體驗(yàn)的關(guān)鍵要素，備受購房者關(guān)注。珠江鉑世灣近日將停車費(fèi)由600元/月下調(diào)至450元/月，但業(yè)主認(rèn)為該價格仍高于市場主流標(biāo)準(zhǔn)。

近日，《關(guān)于支持高品質(zhì)住宅建設(shè)的若干意見》（俗稱“好房子28條”）正式落地，政策明確支持小區(qū)利用自有用地建設(shè)地下公共停車場，無需單獨(dú)申請規(guī)劃條件，相關(guān)面積不計(jì)入容積率，同時優(yōu)化地下車庫規(guī)劃核實(shí)與確權(quán)登記流程，著力從源頭緩解群眾停車難題。盡管如此，當(dāng)前不少小區(qū)停車亂象依然突出，與“住得舒心”的好房子標(biāo)準(zhǔn)形成反差。盡管樓盤捆綁銷售車位的現(xiàn)象有所減少，部分開發(fā)商卻通過高價月租、限制月租車位數(shù)量等方式，變相強(qiáng)迫業(yè)主購買車位。

“好房子28條”提出了兩項(xiàng)具體舉措：一是支持利用產(chǎn)權(quán)清晰的自有用地地下空間建設(shè)公共停車場，明確此類增建項(xiàng)目可不改變原用地性質(zhì)、無需單獨(dú)申請規(guī)劃條件，且不計(jì)入原地塊容積率；二是優(yōu)化地下車庫（位）的規(guī)劃核實(shí)與確權(quán)登記流程，大幅縮短辦理周期，有效降低企業(yè)的資金與時間成本。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)表示，對市民和業(yè)主來說，這次的政策能有效緩解停車難，縮短車位辦證周期，保障業(yè)主產(chǎn)權(quán)明晰。分期確權(quán)可讓車位更快投入使用，但也需注意承諾制下可能存在的后續(xù)權(quán)責(zé)銜接問題。

從行業(yè)角度看，該政策也為房地產(chǎn)市場注入了積極信號。新政降低開發(fā)商的資金與時間成本，加速車位資產(chǎn)確權(quán)和回款，提升地下空間開發(fā)積極性。簡化流程鼓勵存量用地盤活，有利于增加停車位供給，促進(jìn)停車產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)，但對監(jiān)管承諾兌現(xiàn)提出了更高要求。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉同樣認(rèn)為，新政可以大大激發(fā)用地主體盤活土地的積極性，或轉(zhuǎn)讓土地時有助于激活購買多元主體，并增加地下停車位建設(shè)和供應(yīng)。這有助于平抑中心城區(qū)停車難、停車貴，還能為周邊老舊小區(qū)、辦公樓集中的區(qū)域供應(yīng)新增車位。

事實(shí)上，廣州在規(guī)范車位銷售與租賃方面早有布局，并且明令禁止困擾購房者的“車位捆綁銷售”。廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局印發(fā)《關(guān)于配建車位車庫與商品房同步銷售的通知》，明確廣州市轄區(qū)范圍內(nèi)商品房項(xiàng)目配建車位車庫可按規(guī)定與商品房銷售同步實(shí)施，且建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。通知還要求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需將車位車庫同步銷售方案等相關(guān)信息書面告知業(yè)主，并在銷售現(xiàn)場顯著位置單獨(dú)公示，必須確保業(yè)主有認(rèn)購或不認(rèn)購車位的選擇權(quán)，且車位車庫銷售款項(xiàng)需納入商品房預(yù)售款專用賬戶監(jiān)管。

盡管“車位捆綁銷售”已被相關(guān)部門明令禁止，但市面上仍有部分樓盤通過高價月租、限制月租車位數(shù)量等手段，變相迫使業(yè)主購買車位?！跋蘖吭伦廛囄弧币殉蔀閺V州多個樓盤變相逼購車位的主要方式。多個熱門小區(qū)對包月停車實(shí)行“限量”管控，部分小區(qū)采用“月保搶號”模式，執(zhí)行“先到先得”規(guī)則，每月僅開放一兩天供業(yè)主“搶購”。業(yè)主若錯過搶號時間或手速較慢，便只能按臨時停車標(biāo)準(zhǔn)繳費(fèi)，部分樓盤的臨時停車費(fèi)甚至比月保費(fèi)用高出一倍。有業(yè)主稱：“名義上沒有‘只售不租’，但通過人為制造稀缺，把業(yè)主逼到要么接受高價臨停，要么掏錢買車位?！?/p>

相較于“限量月租”，“高價月租”的變相逼購形式更為普遍。近年來，廣州市內(nèi)天河嘉裕公館、番禺祈福新邨、珠江鉑世灣、黃埔中鼎珺合府等多個小區(qū)均出現(xiàn)車位月租上漲或定價遠(yuǎn)超周邊同類小區(qū)的情況。去年年底，嘉裕公館物業(yè)單方面將車位月保及管理費(fèi)用從每月500元大幅上調(diào)至每月1200元；直至今年1月底，物業(yè)才發(fā)布公告，將月保費(fèi)用調(diào)整為每月1000元。此外，雅居樂天際715小區(qū)物業(yè)單方面設(shè)定每月800元的停車費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，顯著高于周邊小區(qū)水平。部分項(xiàng)目甚至對業(yè)主車輛采取“延遲放行”或限制進(jìn)出地下車庫等措施，影響業(yè)主日常通勤與子女上學(xué)。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，上述案例中，開發(fā)商雖然沒有實(shí)施“只售不租”行為，但通過制定遠(yuǎn)超市場水平的“天價租金”來變相逼迫業(yè)主購買，這是目前普遍出現(xiàn)的逼購形式。目前大部分法律、法規(guī)只規(guī)定“不得拒絕出租”，但對“租金價格上限”缺乏明確規(guī)定。部分開發(fā)商利用這一漏洞，制定遠(yuǎn)高于周邊市場的租金，使業(yè)主“望而卻步”，從而達(dá)到變相“只售不租”的目的。

房地產(chǎn)市場研究專家鄧浩志表示，很多郊區(qū)樓盤，車位的銷售比例甚至不到10%，所以車位銷售成為老大難問題。在樓市暢旺的時候，部分開發(fā)商強(qiáng)制要求“捆綁車位銷售”，但這種情況現(xiàn)時已經(jīng)很少見，只是變相逼售的情況仍時有發(fā)生。在市場調(diào)整期，購房者對房價敏感，開發(fā)商利潤空間有限，于是將部分房價轉(zhuǎn)移到車位等項(xiàng)目上，以各種手段去庫存、增加現(xiàn)金流。

“好房子”的核心是“以人為本”，停車作為居民日常出行的關(guān)鍵配套，直接關(guān)系居住幸福感。當(dāng)停車亂象與收費(fèi)爭議成為小區(qū)常態(tài)，這份“住得舒心”便大打折扣。此前，廣州市番禺區(qū)珠江鉑世灣擬將車位月租定為600元/月（含管理費(fèi)），業(yè)主認(rèn)為遠(yuǎn)高于周邊華南新城、星河灣、廣州雅居樂花園等小區(qū)400元/月以內(nèi)的水平，強(qiáng)烈反對。近日，物業(yè)公司發(fā)布通知，將月保費(fèi)用下調(diào)至450元（含管理費(fèi)），并稱自4月21日零時起正式執(zhí)行。但業(yè)主對此并不買賬，認(rèn)為調(diào)降后的價格仍高于市場主流標(biāo)準(zhǔn)。業(yè)主與物業(yè)之間的矛盾看似有所緩和，但并未真正化解。

業(yè)主唐先生（化姓）表示，業(yè)主們最不滿的是停車費(fèi)定價的議價程序不合規(guī)。物業(yè)公司所謂的“協(xié)商議價”存在重大瑕疵。物業(yè)公司所表述的議價會議僅邀請一名業(yè)主參與，且該業(yè)主表示當(dāng)時被誤導(dǎo)為“咨詢物業(yè)服務(wù)意見”，僅順帶表達(dá)了“400元/月可接受”的訴求，全程缺乏與業(yè)主代表的實(shí)質(zhì)性溝通。更有業(yè)主指出，物業(yè)公司出示的番禺發(fā)改局相關(guān)復(fù)函出具于2024年10月，而2026年修訂的新版《廣州市停車場條例》規(guī)定“制定或提高價格必須經(jīng)由停車場經(jīng)營者與業(yè)主大會或業(yè)委會協(xié)商確定”，這不僅是程序性要求，更是定價的法定前置條件，可是物業(yè)公司卻未按新條例重新協(xié)商，單方調(diào)價行為涉嫌違規(guī)，應(yīng)屬無效。

針對此類糾紛，嚴(yán)躍進(jìn)指出，強(qiáng)迫購買或通過提高租金變相施壓的做法都是法律、法規(guī)所不允許的。他分析，車位問題暴露出一些問題：業(yè)主在租與買之間的選擇權(quán)如何保障？價格形成機(jī)制應(yīng)如何確定？嚴(yán)躍進(jìn)強(qiáng)調(diào)，車位雖然具有商品屬性，但也承載著重要的民生功能。在定價邏輯上，必須更多地考慮如何保障業(yè)主的居住權(quán)益，傾向于更有利于業(yè)主的方案。如果完全放任商業(yè)邏輯主導(dǎo)，開發(fā)商隨意定價，市場秩序就容易混亂。

嚴(yán)躍進(jìn)進(jìn)一步表示，少數(shù)地區(qū)已開始關(guān)注這一問題。例如河南省安陽市文峰區(qū)等地的住建部門建議，物價管理部門應(yīng)提供指導(dǎo)價格，防止開發(fā)商以明顯高于市場的價格出租車位，迫使業(yè)主購買。李宇嘉則表示，“租金倒逼”“限量月租”等情況在廣州乃至全國許多城市都并非個例，已經(jīng)成為一個普遍且備受關(guān)注的市場痛點(diǎn)，并對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了深遠(yuǎn)的負(fù)面影響。停車問題直接關(guān)系民生，容易引發(fā)業(yè)主與開發(fā)商、物業(yè)公司之間的激烈沖突。另外，這也會造成早晚高峰期的車場人為擁堵，增加物業(yè)管理的難度，導(dǎo)致小區(qū)整體居住品質(zhì)下降。