近日，黑龍江牡丹江市的李先生夫婦投資3500萬元購買了一處商業(yè)房產(chǎn)，因部分土地屬于鐵路劃撥用地而過戶受阻。隨后房屋被鑒定為D級危房并責(zé)令停用，最終被賣方孫某和張某拆除重建。面對已經(jīng)消失的房屋，李先生起訴要求解除合同，但法院判決李先生繼續(xù)支付剩余的1500萬元購房款及500萬元違約金。目前，李先生已就此案提起上訴。

2015年，李先生夫婦租用了位于牡丹江市海林市柴河鎮(zhèn)中心市場的房屋經(jīng)營一家超市，約定租期7年。2019年雙方續(xù)簽合同至2029年，夫婦倆投入300余萬元進(jìn)行全面裝修升級。不久后，房東孫某、張某以“有人要買”為由，要求書面解除租賃合同。為避免裝修款血本無歸，2020年3月，李先生夫婦與房東簽訂《房地產(chǎn)買賣協(xié)議書》，總價3500萬元，分期付款。截至2022年5月，他們已累計支付2000萬元購房款。

2022年夏天，李先生夫婦去辦理過戶登記手續(xù)時，海林市不動產(chǎn)登記中心復(fù)函稱其中一處房屋有418.6平方米坐落在哈爾濱鐵路局的國有劃撥用地上，不具備登記條件。之后，牡丹江鐵路國土資源分局證實該土地使用者為哈爾濱鐵路局，使用權(quán)類型為劃撥。李先生夫婦認(rèn)為賣方隱瞞權(quán)利瑕疵，多次交涉無果后，向海林市法院提起訴訟，訴請解除合同，返還2000萬元購房款及相應(yīng)的違約金和利息。2022年11月，海林市法院一審判決支持買方李先生夫婦全部訴求。

上訴期間，賣方孫某和張某起訴海林市自然資源局，要求為自己辦理不動產(chǎn)登記手續(xù)。2023年3月，牡丹江鐵路運輸法院判令海林市自然資源局在3個月內(nèi)為該房屋辦證，二審維持原判。賣方據(jù)此換領(lǐng)了包含爭議土地在內(nèi)的不動產(chǎn)權(quán)證書。李先生質(zhì)疑同一土地存在兩本產(chǎn)權(quán)證且未經(jīng)劃轉(zhuǎn)程序，但法院未予采納。

賣方隨即反訴，認(rèn)為經(jīng)行政訴訟終審判決，海林市自然資源局已責(zé)令為該房屋辦理了不動產(chǎn)登記，證明房屋并無權(quán)利瑕疵，完全可以交易過戶，要求李先生支付剩余的1500萬元及相應(yīng)違約金等。2023年3月，牡丹江市中級法院撤銷一審判決，駁回李先生解除合同的訴訟請求，理由是賣方已取得不動產(chǎn)權(quán)證，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移障礙已消除，發(fā)回海林市法院重審。

2024年5月，經(jīng)海林市住建局委托鑒定，李先生所購的房屋被評為D級危房，嚴(yán)重影響整體承載。2024年11月，海林市住建局發(fā)函要求立即停止使用、撤出所有人員。后來，賣方將D級危房整體拆除并在原址上重建。李先生保存了整個過程的視頻和照片作為證據(jù)，并提交給海林市法院。2024年10月，海林市法院一審判令買方支付剩余的1500萬元購房款及500萬元違約金（原訴700萬元調(diào)低），另付46萬元房屋使用費。李先生不服，上訴至牡丹江市中級法院。2025年1月，該法院維持原判，認(rèn)為危房可加固，不足以認(rèn)定合同目的無法實現(xiàn)。

李先生夫婦認(rèn)為合同標(biāo)的物已物理滅失，于2026年1月再次起訴請求解除合同等。2026年4月15日，海林市法院一審以重復(fù)起訴為由駁回，認(rèn)定未提交新事實。李先生夫婦不服，近日已向牡丹江市中級法院提起上訴，希望公開審理此案。

陜西恒達(dá)律師事務(wù)所高級合伙人趙良善認(rèn)為，李先生夫婦購置商業(yè)房產(chǎn)初衷為經(jīng)營使用，但案涉房產(chǎn)被鑒定為D級危房，依據(jù)《民法典》規(guī)定，當(dāng)事人一方有違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的的，另一方有權(quán)解除合同。買方購置可正常經(jīng)營的商業(yè)用房的核心合同目的因房屋構(gòu)成D級危房而徹底落空，且賣方前期隱瞞房屋包含鐵路劃撥用地的重大權(quán)利瑕疵，已然構(gòu)成根本違約。但法院僅以危房可加固修復(fù)為由，認(rèn)定合同目的可實現(xiàn)，無視危房法定停用、危及公共安全的強(qiáng)制性規(guī)定，甚至在房屋喪失使用價值后仍判決買方支付剩余購房款及高額違約金，該裁判結(jié)果違背民法典合同履行的公平原則與根本違約認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，存在事實認(rèn)定和法律適用錯誤。