公寓托管返租項目暴雷背后！近日，黃埔區(qū)和貴廣場（原名“和貴坊”）業(yè)主蘇先生等十余位業(yè)主爆料，自2025年2月起，廣州開創(chuàng)置業(yè)有限公司、廣州伊斯登公寓酒店有限公司以“統(tǒng)一托管運營、酒店式管理、穩(wěn)定高返租、保本保收益”為噱頭，集中營銷、統(tǒng)一簽約后，收錢跑路，初步統(tǒng)計的涉案金額達數(shù)百萬元。

高回報率誘導(dǎo)，公寓托管“收錢即跑路”

涉事項目為位于黃埔區(qū)茅崗路的和貴廣場（和貴坊），產(chǎn)權(quán)為集體物業(yè)，開發(fā)商為廣州開創(chuàng)置業(yè)有限公司。2025年2月，蘇先生經(jīng)中介引薦了解到該項目。

“公寓托管返租”項目暴雷背后高回報誘惑陷阱

“當時廣州開創(chuàng)置業(yè)有限公司、廣州伊斯登公寓酒店有限公司對外造勢，宣稱打造‘伊斯登公寓酒店’品牌，有成熟運營團隊、穩(wěn)定客源、高額租金回報；承諾年化高回報，穩(wěn)賺不賠；簽約后，由伊斯登公寓全權(quán)運營、統(tǒng)一裝修、統(tǒng)一管理，業(yè)主坐享收益?！?/p>

彼時，在高回報引誘下，不少業(yè)主動心，與開發(fā)商廣州開創(chuàng)置業(yè)有限公司簽署了《物業(yè)使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》。根據(jù)流程，簽約后先到物業(yè)繳納一年物業(yè)費，再由工作人員統(tǒng)一安排，對接廣州伊斯登公寓酒店，然后簽訂一份《托管合同》，繳納23800元/套的裝修費用。

根據(jù)蘇先生提供的托管合同，雙方約定的出租方案是：第一年每套保底租金2300元/月，每年每套遞增100元/月，雙方商定按照每月出租的營業(yè)金額比例分成，甲方得60%，乙方（廣州伊斯登公寓酒店有限公司）得40%。甲方分成如達不到保底租金，乙方應(yīng)按保底租金交租給甲方；裝修免租期3個月，2025年3月23日至2025年6月22日止。

然而，業(yè)主繳齊費用后，廣州伊斯登公寓酒店有限公司出現(xiàn)了違約行為。

2025年7月，蘇先生等業(yè)主陸續(xù)收到酒店相關(guān)負責(zé)人李店長的微信通知，稱“由于市場經(jīng)濟不景氣，酒店入住率以及價格一直上不去，現(xiàn)在與您商議租金調(diào)整的問題。您A棟2001B房由原來的2300元/月調(diào)整為1000元/月”。

察覺異常后，蘇先生等業(yè)主前往項目現(xiàn)場核實，發(fā)現(xiàn)所謂裝修，僅鋪設(shè)了墻紙、擺放簡易酒店用具，并未配置電器，裝修標準遠低于承諾?！霸摼频隉o實際履約行為：未裝修完畢、未運營、未管理、未投入任何成本，純屬‘收錢即跑路’的騙局。”

據(jù)業(yè)主們的反饋，自首期租金應(yīng)付日起，無一人收到約定的租金/返租；自去年底起，酒店的公司辦公地點人去樓空，電話關(guān)機、微信拉黑、負責(zé)人跑路，已經(jīng)徹底失聯(lián)。

老業(yè)主同樣中招，騙局模式如出一轍

維權(quán)期間，蘇先生等業(yè)主還發(fā)現(xiàn)，同一個樓盤，居然出現(xiàn)多家托管公司“收錢即跑路”事件。早在2023年前后購房的何小姐，有著相似的被騙經(jīng)歷。

何小姐回憶，“我是2023年前后通過中介推薦看房的，那時候正是房地產(chǎn)市場高峰，銷售宣稱房產(chǎn)投資前景好，穩(wěn)賺不虧。當時我們看的還是異地樣板房，宣傳的戶型、面積、精裝標準都還不錯，誰能想到后期收樓，實際面積、裝修品質(zhì)和樣板房天差地別，完全達不到宣傳標準”。

何小姐全款60余萬元購入兩套物業(yè)使用權(quán)，約定分期付款，尾款10萬元于收樓時結(jié)清。可開發(fā)商卻違約，將原定5月的交房時間拖延至同年12月，交付房屋也存在諸多質(zhì)量問題。

據(jù)何小姐講述，當時她拒絕收樓，卻被開發(fā)商以“減免物業(yè)費、贈送車位使用權(quán)”等條件引誘，還推薦了宜呆公寓的托管返租?！八麄冃Q，項目可以統(tǒng)一管理托管，十幾年就能回本，而且租金每年都會遞增。當時想著房子雖然交付有瑕疵，但長期投資回報尚可，就選擇了簽約托管?！?/p>

不料，3個月裝修免租期剛結(jié)束，宜呆公寓便以市場競爭激烈為由，單方面提出降租，給業(yè)主“同意降租”或“解約”兩個選擇。不久后，宜呆公寓同樣人去樓空、負責(zé)人也失聯(lián)。

“這一刻我才醒悟，從看房、收樓到托管，全程都是開發(fā)商、宜呆公寓兩家公司精心設(shè)計的騙局?！?/p>

開發(fā)商“陰陽合同”，強制補交11萬元“履約保證金”

更讓業(yè)主們無奈的是，2025年期間統(tǒng)一簽約的多位業(yè)主表示，開發(fā)商廣州開創(chuàng)置業(yè)有限公司不僅跟多家托管公司“唱雙簧”，還涉嫌“陰陽合同”。

維權(quán)期間，蘇先生、陸先生等人為了及時止損，試圖轉(zhuǎn)讓公寓20年使用權(quán)。前往項目租售中心咨詢后，被開發(fā)商告知，2025年簽約購買的這批業(yè)主，需至2028年以后才能轉(zhuǎn)讓；且若后續(xù)轉(zhuǎn)讓，需要補繳11萬元“履約保證金”。

這又是怎么回事？蘇先生提供的《魚珠城和貴坊物業(yè)使用權(quán)轉(zhuǎn)讓補充合同2》顯示，其購入A號樓20層01B物業(yè)使用權(quán)，實際總價款包括兩部分：20年物業(yè)使用費14.1萬元；物業(yè)使用權(quán)延長使用年限的履約保證金11萬元。雙方約定在2025年3月31日前將該物業(yè)交付給業(yè)主，業(yè)主須于2028年3月25日前支付履約保證金。

“因為整個樓盤的集體用地使用權(quán)是到2060年到期，當時銷售只跟我們說14.1萬元購買20年使用權(quán)，根本沒有說還要支付11萬元購買延長使用年限?！标懴壬嬖V記者，“如果不繳納11萬元，就變成開發(fā)商可以告業(yè)主違約，還要在2028年收回物業(yè)！”

“一旦收回，就相當于14.1萬元僅購買了公寓3年的使用權(quán)，對我們小業(yè)主來說，又是一筆大損失！”陸先生氣憤地說，“當時被開發(fā)商忽悠，在一天之內(nèi)就把所有合同簽完，根本沒有看清楚居然是一份陰陽合同?！?/p>

受訪業(yè)主紛紛表示，“開發(fā)商明知這些酒店運營公司存在問題，仍主觀引導(dǎo)業(yè)主簽訂托管委托合同”“該公寓項目從立項托管之初，核心目的并非正常酒店運營，合同條款均為精心設(shè)計，層層套牢業(yè)主資金，連環(huán)欺騙”。

開發(fā)商：“一切以合同為準”

針對業(yè)主反饋的以上問題，南都記者來到和貴廣場招商接待中心進行核實，項目負責(zé)人表示，“拒絕采訪，一切以合同為準”。

對此，北京大成（廣州）律師事務(wù)所律師楊豪澤針對業(yè)主維權(quán)中出現(xiàn)的主要問題，進行了法律層面的建議。

1.本案托管公司承諾“高返租、保本保收益”，收錢后不履約、失聯(lián)跑路，法律上如何界定？

楊豪澤：本案托管公司以“高返租、保本保收益”為噱頭吸引業(yè)主簽訂托管合同，在收取裝修款等相關(guān)費用后，未按約定完成裝修、開展運營，也未支付任何租金，最終失聯(lián)跑路，該行為在法律上并非普通的民事違約。

民事層面，托管公司未履行合同約定的核心義務(wù)，已構(gòu)成根本違約，其在簽約時隱瞞無實際運營能力、無履約誠意的真相，也構(gòu)成締約欺詐，業(yè)主可依法要求解除合同、返還款項并主張損失賠償；行政層面，托管公司作出保本保收益的投資回報承諾，違反了廣告法關(guān)于招商投資類廣告不得作出保證性收益承諾的規(guī)定，屬于違法宣傳行為；刑事層面，托管公司以非法占有為目的，通過虛構(gòu)運營實力、承諾穩(wěn)定收益的方式騙取業(yè)主資金，收款后惡意逃匿，涉案金額達數(shù)百萬元，符合合同詐騙罪的構(gòu)成要件，已涉嫌刑事犯罪，并非單純的民事合同糾紛。

2.同一家開發(fā)商，同一個項目，先后出現(xiàn)多家托管公司收錢跑路事件，該家開發(fā)商是否應(yīng)承擔相關(guān)法律責(zé)任？

楊豪澤：若開發(fā)商全程主導(dǎo)了業(yè)主購買物業(yè)使用權(quán)、繳納費用、簽訂托管合同、支付裝修款的全流程，主動向業(yè)主推介合作的托管公司，將返租承諾作為項目核心營銷賣點，那么就與托管公司形成了捆綁銷售的利益關(guān)聯(lián)。

開發(fā)商對合作的托管公司未盡到基本的資質(zhì)審核與履約能力核查義務(wù)，在多家托管公司接連出現(xiàn)違約跑路的情況下仍持續(xù)向業(yè)主推介，主觀上存在明顯過錯，同時開發(fā)商還存在故意隱瞞補充合同關(guān)鍵條款、違規(guī)拆分合同等行為，侵害了業(yè)主的知情權(quán)與公平交易權(quán)。

3.本案出現(xiàn)“主合同+補充合同”“20年可公證+剩余年限不可公證”的拆分簽約，法律效力如何？

楊豪澤：本案的物業(yè)使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同本質(zhì)上屬于長期租賃合同，依據(jù)民法典規(guī)定，租賃期限不得超過20年，超過20年的部分無效，開發(fā)商通過主合同約定20年使用權(quán)、補充合同約定剩余年限延長使用期的方式，屬于變相突破法定租賃期限上限，依法應(yīng)認定為無效。

同時需要明確的是，20年主合同的公證僅能證明合同簽署行為的真實性，并非對合同內(nèi)容合法性的確認，補充合同中關(guān)于11萬元履約保證金等條款，因開發(fā)商故意隱瞞、未履行如實告知義務(wù)，違背了業(yè)主的真實意思表示，業(yè)主可依法主張撤銷該部分條款。

4.這類“公寓返租、保本保收益”項目，市場上常見，監(jiān)管層面有哪些漏洞？如何提前防范？

楊豪澤：此類公寓返租、保本保收益項目頻發(fā)，核心存在多重監(jiān)管漏洞，集體產(chǎn)權(quán)公寓不屬于商品房，無預(yù)售許可、網(wǎng)簽備案等嚴格監(jiān)管要求，以“使用權(quán)轉(zhuǎn)讓”模式規(guī)避了商品房銷售監(jiān)管規(guī)則，形成監(jiān)管空白；托管運營公司無準入門檻與資質(zhì)要求，空殼公司即可輕易參與運作，同時項目產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、土地年限等關(guān)鍵信息不透明，業(yè)主與開發(fā)商、托管公司之間存在信息不對等。

普通投資者想要提前防范此類風(fēng)險，首先要核實項目土地性質(zhì)與產(chǎn)權(quán)手續(xù)，拒絕購買無合法合規(guī)手續(xù)的集體產(chǎn)權(quán)項目，摒棄“保本保收益、高回報零風(fēng)險”的投機心理，對遠超市場合理水平的收益承諾保持高度警惕；簽約時要仔細審核全部合同文本，拒絕拆分簽約、隱藏條款的模式，確保所有口頭承諾均寫入合同；同時提前核查開發(fā)商、托管公司的經(jīng)營狀態(tài)與司法風(fēng)險，全程留存宣傳資料、聊天記錄、轉(zhuǎn)賬憑證等證據(jù)，從源頭防范投資風(fēng)險。