漫畫/高岳

“換個燈泡，本來就幾分鐘的事，卻足足拖了八九天。”家住河北廊坊的王阿姨提起自家小區(qū)路燈維修的經(jīng)歷時頗為無奈。她居住在一個老舊小區(qū)，此前有一盞路燈出現(xiàn)故障，影響居民夜間出行。王阿姨多次找物業(yè)反映，得到的答復無外乎“已經(jīng)登記”“正在走流程”“需要申請住宅專項維修資金”。一周過去，燈還是不亮。直到王阿姨撥打了便民服務熱線，小區(qū)電工才來更換了燈泡。

王阿姨的經(jīng)歷并非個例。公共設施維修難已經(jīng)成為一些老舊小區(qū)普遍存在的問題。對此，專家認為，老舊小區(qū)公共設施維修難是責任邊界不清、資金制度錯配、兜底保障缺位疊加形成的系統(tǒng)性堵點。想讓小問題不拖成大麻煩，需從制度、資金、治理三方同時發(fā)力，構建“快修、快處、快兜底”的微治理閉環(huán)。

張先生家住遼寧阜新某小區(qū)，該小區(qū)建成于20世紀90年代，屬于老舊小區(qū)。2025年秋天，他所在單元的一層樓道燈開始偶爾閃爍，給居民早晚出行帶來不便。居民們多次聯(lián)系物業(yè)，但物業(yè)表示：“樓道燈屬于公共設施，要走住宅專項維修資金，得業(yè)主投票同意?！庇捎谛^(qū)房屋出租率高，組織一次投票難度很大。等待樓道燈修好的那段時間，一位老人在晚上下樓時因看不清樓梯不慎摔倒，造成軟組織損傷。家屬找到物業(yè)“要說法”，經(jīng)過反復協(xié)商，物業(yè)才安排人員更換了燈泡。而此時距離樓道燈第一次出現(xiàn)故障，已經(jīng)過去了一個多月。

住在吉林省吉林市某老舊小區(qū)的一名業(yè)主反映，前幾年，小區(qū)部分頂樓防水層老化，導致多個住戶家中滲水。居民們多次申請啟動住宅專項維修資金，卻卡在了表決上。租戶多、業(yè)主少，難以達到啟用住宅專項維修資金的表決門檻。一來二去，滲水問題拖了整整兩年。有的業(yè)主自己花錢做了防水，一些租戶則只能忍受漏水之苦。

這些事例凸顯出一些老舊小區(qū)公共設施維修難的困境。樓道燈、樓梯扶手、路面墻面等微小卻高頻的損壞，看似小事，但若久拖未修，會影響居民的生活品質甚至是居住出行安全。

為什么這些老舊小區(qū)的公共設施維修起來這么難？北京恒都律師事務所合伙人高廣童認為，原因之一是實踐中在維修義務邊界認定上缺乏統(tǒng)一清晰的界定標準。法律雖已明確物業(yè)負責日常養(yǎng)護，住宅專項維修資金用于大修、中修及更新改造，但實踐中，一些物業(yè)常把屬于自己責任范圍內的維修養(yǎng)護問題推給住宅專項維修資金，把本該使用住宅專項維修資金解決的問題推給業(yè)主，最終形成管護真空區(qū)。

廈門大學法學院副教授姜孝賢指出，老舊小區(qū)、無物業(yè)小區(qū)、自管小區(qū)的責任主體更容易缺位。按照法律規(guī)定，共有部分的維修責任主體是全體業(yè)主或物業(yè)服務企業(yè)，但在無物業(yè)、無業(yè)主委員會的小區(qū)，這類責任往往會落空。

除了維修義務邊界不清的問題之外，專家還認為，造成維修難現(xiàn)象的核心成因在于住宅專項維修資金功能定位與使用程序的“錯配”。住宅專項維修資金制度設計初衷是應對電梯、屋面、外墻等大額、低頻的維修更新改造項目，顯然不適用于樓道燈損壞、門禁失靈等高頻小額維修場景?，F(xiàn)實中，這種小維修卻被強行套入大額維修流程，造成“錢難動、事難辦”的結果。

在受訪專家看來，老舊小區(qū)實現(xiàn)“小故障快修、大隱患早治、責任可追溯”，關鍵在于厘清相關項目的權責邊界、理順資金的使用機制。高廣童提出，應固定物業(yè)日常養(yǎng)護責任。在物業(yè)服務合同中明確樓道燈、門禁、扶手、路面等“小修小補”的處置時限、質量標準、費用來源。屬于日常養(yǎng)護范圍的，原則上由物業(yè)承擔，不得動用住宅專項維修資金?？梢越⑷鞒膛_賬制度，從報修、派單、維修、驗收到結果公示全程留痕，作為監(jiān)管、考核、追責的核心依據(jù)，讓物業(yè)不敢推諉、不能推諉。

她還建議設立獨立的日常小額維修專項備用金，從小區(qū)的公共收益中計提，以充實備用金，專門用于高頻小額維修，讓住宅專項維修資金回歸“保大、保重、保安全”的定位。可以通過事前授權、事后公示的方式降低小額維修時間成本門檻，對于單棟樓的維修，由該樓棟業(yè)主決策，以提高效率。

北京己任律師事務所合伙人龍非告訴記者，實踐中，一些小區(qū)的物業(yè)合同里，對于單次一定費用標準以下的“小修小補”已經(jīng)有明確約定，將包括修理樓道燈等較為高頻的小額維修包含在物業(yè)費中，由物業(yè)公司負責維修，以此解決小區(qū)公共區(qū)域設施日常修理維護的費用問題。他建議，業(yè)主在簽訂物業(yè)服務合同時可對上述責任進行劃分，對于已經(jīng)簽訂的物業(yè)服務合同中尚未約定的，業(yè)主也可以通過簽訂補充協(xié)議的方式解決。

姜孝賢建議，可以建立責任清單制度。先對小區(qū)的共有部位維護維修項目進行分類，分成日常維護、小額維修、大修中修三類。對于日常維護類，由物業(yè)主要負責，物業(yè)費列支、即時維修；對于小額維修類，可以設立小額備用金與快速處置流程；對于大修中修類，需要動用住宅專項維修資金依法依規(guī)進行維修。簡化流程不等于放松監(jiān)管，對于電梯、消防等高風險項目，應引入第三方審核驗收，確保資金安全、工程質量。老舊小區(qū)公共設施的高頻小額維修，要因地制宜、分類施策。對于有條件的小區(qū)，建議加快成立業(yè)委會；暫不具備條件的，由街道牽頭成立物業(yè)管理委員會補位。

老舊小區(qū)公共設施維修應“大事依規(guī)、小事快辦”，不能讓居民為一個燈泡奔走數(shù)天，更不能讓小隱患拖成大事故。只有責任清、流程簡、資金活、兜底實，才能切實打通老舊小區(qū)公共設施維修的堵點，讓居民住得安心、舒心。