眾所周知，差別化是我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控的精髓，也是避免房地產(chǎn)調(diào)控矯枉過正的矯正器。雖然不同房地產(chǎn)調(diào)控期賦予了差別化信貸政策不同的內(nèi)容，但是，限制與鼓勵(lì)始終是差別化硬幣的兩面。

首套房貸利率上升確實(shí)可以增大投資投機(jī)者的購房成本和風(fēng)險(xiǎn)，但同時(shí)也會(huì)增大剛需族的購房壓力。而且，相比之下，剛需族所承受的壓力要比投資投機(jī)者大得多。

一個(gè)簡(jiǎn)單的事實(shí)是，此輪房?jī)r(jià)上漲背景是資產(chǎn)荒、改善型需求爆發(fā)，以北京為例，統(tǒng)計(jì)顯示，70%成交是改善性需求，可是，現(xiàn)在剛需卻要為“抑制投資投機(jī)性購房”買單，可謂冤大頭。

目前，我們對(duì)自住性購房的鼓勵(lì)與支持主要體現(xiàn)在首付比例和貸款利率上。當(dāng)這兩大扶持措施與百姓漸行漸遠(yuǎn)的時(shí)候，我們還拿什么來鼓勵(lì)與支持？如果連對(duì)自住性剛需購房的支持都被弱化了，那么差別化房貸政策何在？如果連自住性的剛需都受到傷害，我們的調(diào)控豈不是緣木求魚？

相較之下，改善型購房者受到的傷害卻較小，甚至可能從中受益。不少人認(rèn)為改善型購房者受利率提高的沖擊最大，是因?yàn)橹豢吹搅死侍岣咧笤鹿?huì)增加。

這是一葉障目，因?yàn)槿缜八觯溯喎績(jī)r(jià)上漲背景是資產(chǎn)荒、改善型需求爆發(fā)，存在泡沫。與此對(duì)應(yīng)的是，3.17樓市新政疊加房貸利率提高之后，總價(jià)在800萬-2000萬元間的中高端樓盤開始下調(diào)，均價(jià)下調(diào)5%左右，一些房源下跌10%以上，個(gè)別甚至降價(jià)400萬！

目前，北京居民購買二套房首付比例不低于60%，購買非普通自住房的首付款比例不低于80%。以購買一套900萬的二套房為例。首付67%，貸款300萬，采用等額本息還款方式20年還清。根據(jù)前文可知：

1.如果按照貸款基準(zhǔn)利率，則月還款額19633元，累計(jì)總還款為471.2萬元；

2.如果按照貸款利率上浮20%，則月還款額21286元，累計(jì)總還款為510.9萬元。

相比利率提高前，購房者月供增加了1653元（其實(shí)可能還沒那么多，因?yàn)榇饲岸追康馁J款利率就比基準(zhǔn)利率高10%），累計(jì)總還款額增加了39.7萬元。但這是以靜態(tài)的視角考量計(jì)算出來的結(jié)果。按照下跌5%的幅度計(jì)算，這套900萬的房子，原價(jià)是947萬！如果下跌了10%的話，則原價(jià)為1000萬！考慮到加息之后，人們對(duì)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期改變，房?jī)r(jià)還有下跌的空間，改善型購房者其實(shí)是賺的！

相關(guān)報(bào)道:

• 一線城市房?jī)r(jià)下降信號(hào)出現(xiàn)！這是壓垮泡沫最后稻草

• 深圳房?jī)r(jià)連跌7月后成交量大增146% 迎新一輪上漲？

• 樓市“定向加息”真的來了 房?jī)r(jià)跌了嗎？

• 房產(chǎn)中介涌現(xiàn)離職潮 房?jī)r(jià)要降了？

• 墓地價(jià)格瘋漲秒殺房?jī)r(jià) 天價(jià)陵園變身另類樓市

• 武漢：新開樓盤房?jī)r(jià)一律只能降 不能漲